Введение 4
Глава 1. Общая характеристика управления многоквартирным домом 7
1.1. Понятие и признаки управления многоквартирным домом 7
1.2. Способы управления многоквартирным домом 10
1.3. Порядок передачи многоквартирного дома в управление 14
Глава 2. Правовые особенности управления многоквартирным жилым домом 23
2.1. Порядок возникновения, изменения и прекращения договорных
правоотношений по управлению многоквартирным домом 23
2.2. Особенности договора управления многоквартирным домом 29
2.3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом33
Заключение 41
Список используемой литературы 44
Актуальность выражается в том, что жилье играет особо важную роль в жизни каждого человека. Вот в связи, с чем к его состоянию, обеспечению удобных условий и безопасного проживания человека, к стандартам качества коммунальных и жилищных услуг предъявляются в настоящее время довольно высокие требования. Из-за этого важный вопрос, связанный с управлением жилыми многоквартирными домами, становится самым актуальным. Обновлённое жилищное законодательство изменяет само представление об управлении многоквартирным домом. На протяжении длительного времени не существовало подходящей нормативной базы, целиком соответствующей текущим требованиям в области функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Начавший действовать с 31 декабря 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) ввёл совокупность новшеств. Осуществляется разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, происходит развитие принципов конкуренции в области обслуживания жилья. Сейчас каждый собственник имеет право определить метод управления собственным домом, в то же время не каждый собственник знает о том, что у него есть такое право.
Вопросы совершенствования законодательства об управлении общим имуществом затрагивались во многих научных работах. Однако основной акцент в этих научных трудах делался на анализе правоотношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме (У.Б. Филатова, С.П. Певницкий), отдельных способов управления многоквартирным домом (А.В. Попов, О.Е. Жульева), правового регулирования отдельных видов деятельности по управлению (Н.М. Мантул), правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме (С.А. Кудина, Е.Б.Воронцова), договора управления многоквартирным домом (Л. А. Юрьева), правового режима и правовой природы управления общим имуществом (Р.З. Ибатулина, И.В. Маркова), особенностей правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами (О.И. Власова, В.К. Михайлов). Но осталось много неизученных вопросов. Так, ранее не проводилось комплексных и всесторонних исследований с позиции сочетания частноправовых и публично-правовых начал в сфере регулирования отношений по управлению многоквартирными домами. Недостаточно внимания уделялось рассмотрению отдельных составляющих цели деятельности по управлению многоквартирными домами, что необходимо для решения важной проблемы, а именно: какие из элементов цели управления многоквартирным домом адресованы собственникам жилых помещений и регулируются при помощи частноправовых методов, а какие — соответствующим организациям и публичным образованиям и регулируются на основе публично-правовых начал.
Цель работы: рассмотреть правовое регулирование управления многоквартирным жилым домом.
Задачи работы:
- провести обзор понятия и признаков управления многоквартирным домом,
- представить способы управления многоквартирными домами, процедура выбора способа управления,
- определить порядок передачи многоквартирного дома в управление,
- рассмотреть порядок возникновения, изменения и прекращения договорных правоотношений по управлению многоквартирным домом,
- проанализировать понятие и особенности договора управления многоквартирным домом,
- выявить проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом.
Объект исследования - управление многоквартирным жилым домом.
Предмет исследования - правовое регулирование управления многоквартирным жилым домом.
Для исследования использованы такие труды как Бандо М.В., Баранова Д.А., Богородская Н.С., Багаутдинова Т.М., Савина О.В., Гузий А.Е., Махиня Е.А., Дубовцева Н.Ю., Турчина О.В., Косырева Н.С., Шинова И.А., Краснобельмова О.Д., Кудина С.А., Кузин Н.Я., Митянина Н.П., Кузьмина А.О., Никитин А.В. и другие.
Источниковой базой работы послужили правовые акты, нормативно-методические документы по анализируемой проблеме.
Научная новизна работы состоит в комплексном характере исследования по правовому регулированию управления многоквартирным жилым домом.
Практическая значимость данного исследования заключается в том, что ее результаты позволяют полно и доступно сформулировать основные положения для решения проблем правового регулирования управления многоквартирным жилым домом.
Предложения автора могут быть использованы для оптимизации имеющейся ситуации по правовому регулированию управления многоквартирным жилым домом.
Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
В ходе исследования сделаны следующие выводы:
В российском законодательстве не регламентирован понятие «многоквартирный дом», соответственно, необходимо в Жилищном кодексе регламентировать понятие «многоквартирный дом».
В настоящее время, в эпоху активного строительства многоквартирных домов, между собственниками квартир возникает выбор способа управления МКД. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016), регламентирует три формы управления:
1. ТСЖ. Это объединение собственников жилых помещений в МКД для управления комплексом недвижимого имущества МКД, обеспечения использования этого комплекса, пользования, владения и в предусмотренных пределах распоряжения общим имуществом в МКД.
2. Управляющая компания (УК). Это юридическое лицо, созданное для управления, эксплуатации, содержания МКД.
3. Непосредственное управление МКД. Конкретного легального определения не существует; осуществляется активными собственниками жилых помещений в МКД.
У каждого способа существуют свои достоинства и недостатки. На практике приблизительно 75% многоквартирных домов сотрудничают с УК, и только 25% выбирают организовать ТСЖ.
Управление многоквартирным жилым домом, на сегодняшний момент, является достаточно сложным процессом и с позиции правового регулирования, и с позиции практической реализации для достижения состояния удовлетворенности интересов собственников помещений многоквартирного дома. Определено, что основными задачами управления многоквартирным домом считается обеспечение подходящих и безопасных условий для проживания всех граждан, правильность содержания общего имущества в многоквартирном доме, исходя из принципа благополучия человека и необходимости обеспечения таких условий как: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, доступность пользования помещениями, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другие.
В настоящее время ведётся большая дискуссия по поводу того, разумно ли считать договор управления многоквартирным домом обособленным видом договора, или же наоборот, смешанным, составленным из различных компонентов договоров.
В работе сделан вывод, что в ЖК РФ достаточно полно и детально раскрывается специфика и содержание договора управления, определены его стороны и форма. Следует учесть, что жилищное законодательство к договору управления предъявляет особые требования, отличающиеся от регулируемых нормами ГК РФ отношений по оказанию услуг и выполнению работ.
Легальное определение понятия «управление многоквартирным домом» в ЖК РФ отсутствует, не смотря на то, что данному термину посвящен VIII раздел кодекса. Согласно постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» «под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме».
Анализ публикаций, а также судебная практика РФ указывают на несовершенство юридической регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме:
• нет системности в подходе законодателя к вопросу об основных механизмах реализации правомочий и выполнения обязанностей владельцев общего имущества в доме, что мешает их эффективному и полноценному осуществлению;
• положения об управлении излагаются неоднозначно, что приводит к созданию почвы для злоупотреблений со стороны разных управляющих субъектов. Это вызывает проблемы в характеристике правовой природы разных явлений, в ходе согласования волеизъявлений сособственников во время принятия решений, по поводу распоряжения объектами общего имущества, использования полученных ТСЖ доходов, установления повышенных дополнительных платежей.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что сложившаяся ситуация в сфере управления многоквартирными домами требует совершенствования механизма правового регулирования управления многоквартирными домами.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
