Работа сделана на примере жилищного фонда г. Красноярска.
Проведен анализ за 2017-2021 годы.
Есть приложения.
Введение 3
1 Теоретические основы управления объектов жилой недвижимости 8
1.1 Жилая недвижимость как объект управления 8
1.2. Законодательно-нормативное поле объектов жилой недвижимости 18
1.3. Основные формы управления объектами жилой недвижимости 25
2 Оценка способов управления объектами жилой недвижимости города Красноярска 33
2.1. Анализ состояния объектов жилой недвижимости г. Красноярска 33
2.2. Оценка и анализ способов управления объектами жилой недвижимости г. Красноярска 43
3. Разработка направлении по управлению объектами жилой недвижимости г. Красноярска 57
3.1. Оценка ключевых стейкхолдеров УО 57
3.1. Дорожная карта стратегических направлении по управлению объектами жилой недвижимости г. Красноярска 68
Заключение 76
Список использованных источников 79
Приложение А 85
Приложение Б 88
Приложение В 99
Приложение Г 107
Приложение Д 117
Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется в целях получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей жилыми помещениями, сохранения и восстановления жилищного фонда, снижения издержек на его содержание, ведь жилье – это базовая потребность человека.
С повышением уровня жизни в современном обществе растет уровень требований, предъявляемых к жилью: собственники хотят жить в квартире или доме, который расположен вблизи от места работы, учебы и досуга.
Актуальность темы исследования. Актуальность выбранной темы обуславливается тем, что управление объектами жилой недвижимости является стратегически важной сферой, создающей условия для безопасного и комфортного проживания. Ответственность за обеспечение должного уровня качества управления, несут в первую очередь собственники, т.к. от способа управления зависит техническое состояние дома, финансы и психоэмоциональное состояние жителей.
Актуальность и масштабность вопроса подтверждается тем, что на сегодняшний день по данным министерства строительства Красноярского края, за 2022 год на территории региона сдали в эксплуатацию 1 млн 397 тысяч м2 жилья, что на 3,8 % больше, чем в предыдущем году, при этом подавляющее большинство новостроек было возведено в Красноярске. В краевом центре ввели в строй 769,1 тыс. м2 жилья, в 2021 г. 667,9 тыс. м2 очевидно, что ввод объекта в эксплуатацию в 2022 г. увеличился на 13%, следовательно возрастает потребность в рациональном управлении объектами жилой недвижимости, ведь для человека жилищные условия – это показатель комфортности жизни.
Гипотеза магистерского исследования. При формировании целенаправленной систематической деятельности по организации эффективного функционирования объектов жилой недвижимости с использованием информационных технологии в интересах основных заинтересованных сторон повысит качество жизни населения и городской среды города Красноярска.
Цель диссертационного исследования – формирование стратегических направлении по управлению объектом жилой недвижимостью.
В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы следующие задачи:
⸻ Дать определение объектам жилой недвижимости;
⸻ Сформулировать понятие «жилая недвижимость как объект управления»;
⸻ Сформировать классификацию жилой недвижимости города Красноярска по различным параметрам;
⸻ Выделить законодательно-нормативное поле объектов жилой недвижимости;
⸻ Рассмотреть основные теоретические и методические подходы к управлению объектами жилой недвижимости;
⸻ Произвести анализ состояния объектов жилой недвижимости г. Красноярска;
⸻ Рассмотреть способы управления объектами жилой недвижимости г. Красноярска и оценить их;
⸻ Выявить и оценить основных заинтересованных сторон, в разработке основных стратегических направлении эффективного управления с использованием механизмов реализации;
⸻ Разработать дорожную карту стратегических направлений эффективного управления с использованием механизмов реализации.
Объектом исследования является жилая недвижимость города Красноярска.
Предметом исследования выступает процесс управления жилой недвижимостью города Красноярска
Область исследования диссертационной работы соответствует паспорту специальности ВАК РФ 2.1.14. «Управление жизненным циклом объектов строительства»; 2.1.10. «Экологическая безопасность строительства и городского хозяйства»
Теоретическая значимость исследования заключается в обобщении классификации жилой недвижимости города Красноярска по правовым, техническим, экономическим критериям; на основе анализа исходной различной литературы дано универсальное определение объектов жилой недвижимости, сформулировано понятие жилая недвижимость, как объект управления; выделено законодательно-нормативное поле объектов жилой недвижимости; рассмотрены основные теоретические и методические подходы к управлению объектами жилой недвижимости.
Практическая значимость работы заключается в исследовании и анализе состояния объектов жилой недвижимости г. Красноярска; рассмотрении и оценке способов управления объектами жилой недвижимости г. Красноярска; Разработке дорожной карты стратегических направлений по управлению объектами жилой недвижимости, на основе выбора ключевых стейкхолдеров с помощью анкетирования специалистов управляющей организации, а также проведении анализа и оценки полученных результатов методом сравнения.
Научная новизна диссертационной работы выражается во всестороннем исследовании и систематизации форм управления жилой недвижимостью г. Красноярска, выявлении и оценке основных заинтересованных сторон, в разработке основных направлении эффективного управления с использованием механизмов реализации.
Теоретической базой диссертационного исследования являются нормативно-правовая документация, регулирующая сферу управления жилой недвижимости, а также фундаментальные и прикладные разработки специалистов в области управления жилищной сферой. Различные аспекты рассматриваемой проблематики представлены в трудах таких ученых, как Бузырев В. В., Чекалин В. С., Бирюков А.П., Ездакова Е.М. Манухина Л. А., Минеев И.В., Асаул А.Н., Карасев А.В., Алиева Ж.М., Иванов Д.В., Сеферян Л.А., Дубнюк Е.Н., Акофф Р.Л., Эмери Ф.Э., Варжапетян А.Г., Саваж Г.Т., Стреттон А.
Методологической основой исследования является комплекс методов научного познания: методы системного, логического, статистического анализа, статистических исследований, экспертные методы, методы сравнения, систематизации, группировки, обобщения, а также табличные и графические приемы визуализации данных.
Информационной база исследования основана на данных статистической и аналитической информации Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (Росстата) и её территориальный орган в Красноярском крае, аналитические материалы министерств и ведомств России, законодательные акты Российской Федерации, нормативные и методические документы по вопросам жилищной политики, строительства, управления, содержания и ремонта объектов жилой недвижимости, научные периодические издания по тематике исследования, материалы всероссийских научно-практических конференций, информационные ресурсы Интернет, материалы, непосредственно собранные автором.
В результате исследования на основе проведенного анализа существующего состояния объектов жилой недвижимости г. Красноярска, способов их управления, определения и оценке ключевых стейкхолдеров, лидирующих на рынке управления, была выполнена цель работы - сформированы стратегические направления по управлению объектом жилой недвижимостью.
В работе дается определение жилой недвижимости как объекта управления, представляющего собой совокупность действий, осуществляемых определённым субъектом. Данные действия необходимы для эффективного управления объектом жилой недвижимости, учитывающие множество факторов, таких как потребности жильцов, технические характеристики здания, правовые аспекты, изменения в законодательстве и экономической ситуации, а также развитие новых технологий и приложений. Ключевыми задачами управления объектами жилой недвижимостью являются обеспечение высокого уровня качества жизни жильцов, оптимизация эксплуатационных расходов, повышение эффективности управления и укрепление позиций на рынке жилой недвижимости. Для достижения этих целей важно поддерживать постоянный диалог с жильцами и адаптировать свои стратегии управления под изменяющиеся условия и потребности рынка.
В рамках работы была сформирована общая классификация жилой недвижимости города Красноярска по правовым, техническим, экономическим и иным критериям, выделено законодательно-нормативное поле объектов жилой недвижимости, рассмотрены основные теоретические и методические подходы к управлению объектами жилой недвижимости. Произведен анализ состояния объектов жилой недвижимости г. Красноярска, в ходе которого выяснено, что большую часть жилищного фонда г. Красноярск составляют дома, построенные в период с 1960 по 1969 год.
Основная часть жилого фонда - жилые здания в 5 этажей и выше (86% всей
площади города), жилых домов в 3-4 этажа всего 4%, одноэтажная и двухэтажная застройка занимают по 5% от всего жилищного фонда города. Город, в основном, застроен каменными многоэтажными домами, на долю деревянного фонда приходится всего лишь 5% всего фонда города. Техническое состояние жилищного фонда города удовлетворительное, 86,6% фонда имеет износ до 30%. В каменном фонде только 10% зданий с износом свыше 30%, в деревянном фонде - 3,7% с износом свыше 30%. Благоустройство жилфонда на конец 2021 года отличается отрицательной динамикой, для выполнения требований по ресурсосбережению МКД оборудуются общедомовыми и квартирными приборами учёта коммунальных ресурсов.
Были рассмотрены и оценены способы управления объектами жилой недвижимости г. Красноярска. На данный момент на обслуживании в управляющих компаниях находится – 5 217 (76,5%) дома, в управлении ТСЖ и ЖСК - 1148 (16,8%) ТСН 458 (6,7 %). Согласно последним данным, ГИС ЖКХ наименьший средний процент износа отмечается у жилых домов, находящихся под управлением ТСЖ (20,27 %), а наибольший процент износа (69,01 %) свойственен домам, находящимся под непосредственным управлением собственников. Под непосредственным управлением собственников в Красноярске находится, в основном, старый жилфонд. Был проведен опрос, в котором приняло участие 305 человек, проживающих в г. Красноярске, было выявлено, что наиболее эффективным методом управления опрошенное население считают управление управляющей организацией.
В рамках работы были выявлены и оценены основные заинтересованные стороны управляющей организации с использованием экспертных методов (матрица «Поддержка-влияние», «Риски и возможности», метод Дельфи). Экспертами в данной работе являются сотрудники управляющих организаций, которые приняли участие в трех опросах в формате анкетирования, опрошенное количество экспертов составляет 51 человек, в результате были сформированы 7 основных подгрупп ключевых стейкхолдеров (Управляющая организация, Персонал управляющих организаций, Государство, Собственник помещении в МКД, Ресурсоснабжающие организации, Подрядные организации) для разработки основных стратегических направлении эффективного управления с использованием механизмов реализации.
Разработана дорожная карта, включающая в себя стратегические направления эффективного управления с использованием механизмов реализации:
1. Повышение финансовой отдачи от объекта жилой недвижимости.
2. Повышение эффективности работы управления через делегирование и автоматизацию, цифровизацию процессов.
3. Повышение финансовой устойчивости за счет снижения расходов, выявление резервов для направления их на повышение мотивации сотрудников
4. Работа с минимизацией сторонних расходов
5. Формирование постоянной клиентской базы
6. Развитие системы контроля управления объектами жилой недвижимости
Реализация стратегических направлений, обеспечит разграничение приоритетных направлений управления объектов жилой недвижимости в целом, что в последствии даст устойчивое развитие управления и повышение качества жизни населения г. Красноярска.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
