Тема: Расторжение договора найма жилого помещения

Каждый человек имеет право на жилище, которое закреплено в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах. Данный пакт принят 16 декабря 1966 года Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН и был ратифицирован Указом Президиума ВС СССР от 18 сентября 1973 года № 4812-VIII и вступил в силу с 3 января 1976 года. При этом, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах (Нью-Йорк, 16 декабря 1966 года), право на жилище должно реализовываться только при условии свободы выбора человеком места жительства. Также право на уважение жилища человека отражено в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
В статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище, а также то, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В современном мире большое значение оказывают на развитие общества обязательственные отношения, особенно те, которые связаны с важным в жизни местом существования и проживания человека - его жилым помещением.
Актуальность темы исследования обусловлена значимостью задачи установления оснований и порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателя и других лиц, проживающих с последним на момент его расторжения, максимально обеспечивающих права и свободы личности. При этом, в отличие от рынка оборота недвижимости, практически весь рынок найма жилья в России находится «в тени», что означает, сокрытие дохода от налогообложения и об истинных размерах рынка коммерческого найма жилья говорить практически невозможно. Как показывает практика, там, где отношения между участниками гражданского оборота скрываются, чаще всего возникают ситуации нарушения прав и свобод различных сторон сделки. Не является исключением и правоотношения, связанные с предоставлением в наем жилого помещения.
К этой ситуации добавляются и отдельные неясности в правовом регулировании. Например, в 2019 году Правительством РФ во исполнение ранее принятого федерального закона, было издано Постановление № 1417 от 07.11.2019 г. которым были внесены изменения в Правила пользования жилыми помещениями, согласно которого была изменена редакция пункта четвёртого [19]. Теперь на законодательном уровне существует следующий запрет: жилое помещение не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. При этом, неясность законодательства и во многом сходность правоотношений, связанных с предоставлением гостиничных услуг и услуг по краткосрочному (посуточному, почасовому) найму жилья породили дискуссию о законности деятельности указанной последней. В качестве одного из выходов, который предлагался практикующими юристами - заключение договора аренды на более длительный срок и его расторжение, например, на следующий день [4]. Иными словами, отечественный законодатель в очередной раз вынуждает прибегать к использованию правовых средств не по назначению (фактически, речь идёт о целенаправленном заключении притворных сделок).
Все эти, а также иные проблемные вопросы, связанные с расторжением договора найма жилого помещения порождают необходимость в совершенствовании его правового регулирования.
Таким образом, актуальность избранной темы исследования обусловлена необходимостью поиска путей и способов совершенствования действующего правового регулирования порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателя.
Объектом исследования выступают общественные отношения, которые возникают между наймодателем, нанимателем и другими лицами при расторжении договора найма жилого помещений.
Предметом исследования выступают нормы права, которые регулируют общественные отношения, возникающие в связи с расторжением договора найма жилого помещения. Такие нормы, прежде всего содержатся в Конституции РФ от 12.12.1993г., которые регулируют конституционные права собственности, социальные гарантии граждан, в Гражданском кодексе РФ (часть первая от 30.11.1994 года № 51-ФЗ - в части общих положений о расторжении договоров, глава 35 части второй от 26.01.1996 № 14-ФЗ, которая предметно регулирует вопросы договора найма жилого помещений), Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, который регулирует отдельные положения расторжения договора найма жилого помещения, а также предметно регулирует вопросы, связанные с социальным наймом жилого помещения.
Целью написания работы является комплексное исследование расторжения договора найма жилого помещения.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
- осуществить общую характеристику договора найма жилого помещения;
- проанализировать понятие расторжение договора и его основания;
- определить и охарактеризовать последствия расторжения договора найма жилого помещения;
- рассмотреть особенности расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя;
- рассмотреть особенности расторжения договора найма жилого помещения по требованию любой из сторон;
- проанализировать особенности расторжения договора социального найма жилого помещения.
При написании работы использовались такие научные методы, как метод диалектики, методы анализа и синтеза, логики, формально-юридический, сравнительно-правовой и другие научные методы.
Нормативную основу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекса РФ, Жилищный кодекса РФ, федеральные законы о внесении изменений в ГК РФ и в ЖК РФ, другие нормативные правовые акты, регулирующие вопросы расторжения договора найма жилого помещения и выселение.
Теоретическую основу исследования составили труды таких учёных, как Т.Ю. Астапова, В.В. Васин, Э.В. Губанова, Н.В. Дулатова, Е.С. Крюкова, Е.Н. Ковальчук, В.П. Крашенникова, Ю.М. Коньков, А.В. Максименко, Л.В. Масленникова, Т.Г. Москвина, К.А. Новиков, О.Б. Новикова, Н.Ю. Папушина, Е.В. Попова, Е.В. Садовникова, Д.А. Формакидов и других.
Структура исследования обусловлена поставленной целью и задачами исследования и состоит из введения, основной части разделённой на две главы в каждой из которых содержится по два параграфа, заключения, списка использованных источников и литературы.
Купить

В результате написания работы были сделаны следующие выводы и предложения:
Договор найма жилого помещения является родовым и объединяет в себе различные виды договоров по которому право владеть и пользоваться жилым помещением передаётся временно на возмездной (платной) основе. К таким договорам необходимо отнести: договор коммерческого найма (сюда относятся краткосрочные и долгосрочные договора найма); договор социального найма жилого помещения; договор найма жилого помещения фонда социального использования.
Договор найма жилого помещения характеризуется как двухсторонний, консенсуальный, возмездный, взаимный, срочный. К заключению договора найма выдвигаются требования по письменной форме, а к договору найма на срок более года применяется требование государственной регистрации возникновения обременения.
Правовое регулирование договоров найма жилого помещения осуществляется посредством совокупности норм ГК РФ, и ЖК РФ.
К системе оснований для расторжения договора найма целесообразно относить следующие:
- согласие сторон (ст. 450 ГК РФ, распространяется на договора коммерческого найма);
- существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ, распространяется на договора коммерческого найма, в отсутствии согласия стороны нанимателя, в судебном порядке);
- иные основания, которые могут быть оговорены в договоре (п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в отсутствии согласия стороны нанимателя, только в судебном порядке);
- расторжение договора найма по желанию нанимателя в любой момент при условии предупреждения об этом наймодателя не менее чем за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ). В таком случае необходимо наличие воли (согласия) не только нанимателя, но и других лиц постоянно проживающих в помещении (членов семьи и других лиц), что исходит из положений п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14.
- в судебном порядке, по требованию наймодателя, в следующих случаях (ч. 2 ст. 687 ГК РФ):
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
если наниматель, после предупреждения от наймодателя продолжает совершать действия, направленные на использование жилого помещения не по назначению или нарушать права и интересы соседей (ч. 4 ст. 687 ГК РФ).
- в судебном порядке по требованию любой из сторон (ч. 3 ст. 687 ГК РФ):
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В целях устранения недостатков изложения нормы ст. 688, которая регулирует вопрос последствия расторжения договора найма жилья, последнюю необходимо изложить в следующей редакции:
«Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения».
1. В случае расторжения договора найма жилого помещения, применяются последствия, предусмотренные статьёй 453 настоящего Кодекса, за исключением изъятий предусмотренных настоящей статьёй.
2. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя или по соглашению сторон, наниматель и лица, проживающие с ним в жилом помещении, обязаны добровольно освободить жилое помещение в сроки, согласованные сторонами. В случае не достижения согласия по данному вопросу, а также в случае невыполнения соответствующей обязанности в срок, наниматель имеет право обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
3. В случае расторжения договора найма жилья в судебном порядке, не зависимо от оснований его расторжение, наниматель и проживающие с ним лица подлежат выселению на основании решения суда и в сроки, установленные таким решением».
К системе оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя отнесены те случаи, когда дальнейшее выполнения соответствующих обязательств наймодателя не возможно по причине систематического и длительного отсутствия со стороны нанимателя встречного представления в виде своевременного и полного предоставления платы за пользование жилым помещением, либо в случаях, когда дальнейшее предоставление жилого помещения во владение и пользования сопряжено с рисками ухудшения его состояния, использования его не по назначению, нарушение прав и интересов соседей. Во всех случаях идёт речь о недобросовестных действиях нанимателя, невыполнении последним своих обязательств. Особенности судебного рассмотрения таких споров заключаются в возложении обязанностей доказать наличие оснований для расторжения договора на наймодателя и повышенному вниманию судов к защите прав и законных интересов нанимателя как менее защищённой стороны в правоотношениях.

Купить