Введение 4
Глава 1 Общая характеристика института купли-продажи недвижимого
имущества 6
1.1 Понятие недвижимого имущества 6
1.2 Классификация недвижимого имущества 14
Глава 2 Элементы договора продажи недвижимого имущества 19
2.1 Форма договора и порядок его заключения 19
2.2 Права и обязанности покупателя и продавца 23
Глава 3 Особенности правового регулирования купли-продажи отдельных
видов недвижимости 28
3.1 Особенности продажи земельных участков 28
3.2 Особенности продажи жилых помещений 32
Заключение 42
Список используемой литературы и используемых источников 45
Значение недвижимости в общественной и экономической жизни трудной переоценить. Жилые помещения как один из наиболее распространённых видов объектов недвижимости, первоначально выполнял функции защиты от внешней угрозы, от неблагоприятны погодных условий. Земельные участки (земля в целом) была необходима для её возделывания и получения урожая.
С момента усложнения и развития общества, наличие недвижимости и земельных владений становятся признаками зажиточности, определяли статус и положение её владельца в обществе. Со временем, учитывая важность недвижимости, увеличивается её стоимость, что позволяет воспринимать данный объект гражданского обороте не только как объективную необходимость, но и как предмет роскоши, показатель особого социального статуса. С развитием экономических отношений, недвижимость приобрела статус «основного средства» лежащего в основе многих видов предпринимательской деятельности.
Исходя из этого, актуальность избранной темы исследования заключается в важности сегмента общественных отношений, связанных с купле-продажей таких видов недвижимого имущества, как жилые помещения и земельные участки, а значит и необходимости постоянного совершенствования качества правового регулирования данных вопросов.
Целью данной работы является комплексное изучение правового регулирования договора продажи недвижимости.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
- определить понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений;
- рассмотреть существующие классификации видов недвижимого имущества;
- проанализировать форму и порядок заключения договора купли- продажи недвижимости;
- рассмотреть взаимные права и обязанности покупателя и продавца по договору купли-продажи;
- проанализировать особенности земельного участка как объекта гражданского оборота;
- рассмотреть особенности проведения купли-продажи жилых помещений.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования выступают правовые нормы, раскрывающие особенности договора продажи недвижимости.
При написании работы были использованы диалектический, системный, формально-юридический, сравнительно-правовой и другие методы.
Теоретической основой исследования послужили работы таких авторов как Арсланов К.М., Безлепкин Г.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Батырова М.К., Каболов В.В., Баранов С.Ю., Вакулина Г.А., Галеева Р.Ф., Грядова Э.А., Жимирова Д.В., Клинов А.О., Козырь О.М., Крамкова Т.В., Крассов О.И., Куйбышева И.П., Подшивалов Т.П., Романец Ю.В., Цыденов С.П., Чикобава Е.М., Шуваев М.А., Шеметова Н.Ю., Шамба Т.М., Щепетильникова С.И. и др.
Нормативной основой работы послужили Гражданский кодекс РФ и иные федеральные законы. Эмпирической основой послужили материалы правоприменительной практики.
Структура работы обусловлена ее целями и задачами и включает введение, три главы, подразделенные на шесть параграфов, заключение, список источников и используемой литературы.
В заключительной части исследования необходимо подвести итоги и сделать обобщения и выводы.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Недвижимое имущество - это объект гражданского оборота обладающий высокой социально-экономической ценностью, которые соответствует его физическому и юридическому критерию Физический критерий заключается в неразрывной связи с землёй, заключающейся в невозможности перенесения вещи в пространстве без нанесения последней существенного вреда. Юридический критерий заключается в наличии нормы закона, которая распространяет на такую вещь правовой режим недвижимого имущества.
В вопросе познания сущности недвижимого имущества учёные идут по двум основным направлениям. Одни рассматривают его правовой аспект, а именно правила регулирующие вопросы, связанные с недвижимостью (по сути, её правовой режим), вторые - рассматривают свойства недвижимости как вещи физической (материальной).
Недвижимость как вещь физическая не во всех случаях совпадает с правовой фикцией недвижимости, которая является таковой в силу распространения на неё соответствующего правового режима. В целях совершенствования правового регулирования вопросов отнесения вещей к недвижимому имуществу, предлагается, внести изменений в п. 2 с. 130 ГК РФ, дополнив правилом, согласно которого, «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иными законами, на отдельные вещи (имущество) не являющееся недвижимым, может распространятся правовой режим недвижимой вещи».
Основным критерием классификации объектов недвижимости является критерий её происхождения, согласно которого объекты недвижимости делятся на объекты природного («созданные» природой) и антропогенного характера (объекты, созданные человеком). Это единственный неизменный критерий, поскольку все остальные, например назначение объекта недвижимости, его правовой режим, могут изменяться.
Земельные участки и жилые помещения, несмотря на то, что относятся к объектам недвижимости, существенно отличаются друг от друга. Земельный участок имеет классическое природное происхождение, жилое помещение - объект антропогенного происхождения (т.е. результат целенаправленного труда человека).
Перечень жилых помещений вполне конкретен и законодательно определён, к ним могут относится: жилые дома, квартиры, комнаты. Существуют следующие элементы жилого помещения: комната (для жилого дома и квартиры, части жилого дома или части квартиры), помещение вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых нужд и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании или помещении. В свою очередь, комната является непосредственным местом проживания, и она не может содержать в себе иные элементы, в том числе и помещения вспомогательного использования, что, однако, не мешает устанавливать в такой комнате специальные устройства и приспособления для удовлетворения бытовых нужд (например, умывальник, бытовую технику и т.п.);
В настоящий момент существует и остаётся нерешённой проблема юридического статуса апартаментов. Последствиями возможно придания апартаментам статуса жилого помещения может быть начало массового строительства застройщиками именно такого вида недвижимости (взамен стандартного жилого), поскольку это позволяет избежать многих дополнительных затрат, связанных с необходимость соблюдения действующих на данный момент стандартов для строительства жилых помещений. В связи с этим, представляется, что «юридическая легализация» апартаментов возможно только в случае фактического соответствия конкретного жилья указанным стандартам.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность стороне покупателя. В силу прямого указания закона, такие действия состоят из фактической передачи вещи во владение, предоставление физической возможности владеть и пользоваться недвижимостью. Оформление данной обязанности осуществляется способом составление письменного документа, именуемого передаточным актом. Вторая часть обязанности, заключается в регистрации факта перехода права собственности на недвижимость в государственном реестре, после чего, обязанность продавца в этой части является выполненной.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
