Введение 4
Глава 1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования 7
1.1 История, сущность и понятие ипотечного кредитования 7
1.2 Теоретические и организационно-правовые основы ипотечного
кредитования в Российской Федерации 11
Глава 2 Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации ... 16
2.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
Российской Федерации 16
2.2 Правовое регулирование заключения, исполнения и прекращения
договора ипотеки 21
Глава 3 Содержание договора ипотеки 39
3.1 Права и обязанности сторон договора ипотеки 39
3.2 Ответственность за неисполнение ипотечного договора 44
3.3 Пути повышения доступности банковского ипотечного жилищного
кредитования 50
Заключение 54
Список используемой литературы и используемых источников 57
Актуальность работы обусловлена значимостью ипотечного кредитования для повышения уровня жизни населения России в рамках обеспечения доступного и комфортного жилья. При многообразии современных рыночных механизмов именно данный финансовый механизм занимает ведущее место в решении проблемы доступного жилья для населения, и это является одним из ключевых направлений стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Ипотечное жилищное кредитование позволяет согласовывать интересы населения в улучшении жилищных условий с интересами банков и иных субъектов финансово-кредитной системы в эффективной и рентабельной работе, а также с интересами строительного комплекса в ритмичной загрузке производства и с интересами непосредственно государства, которое заинтересовано в экономическом росте страны и повышения благосостояния населения.
Актуальность проблемы развития ипотечного кредитования с целью формирования устойчивой банковской системы, обусловленной низкой доступностью жилищной ипотеки и необходимостью ее повышения, в том числе с помощью государственной поддержки и совершенствования банковского управления ипотечным кредитованием обусловила выбор темы и цель выпускной квалификационной работы.
Отдельные вопросы ипотечного кредитования, в частности проблемы ипотечного кредитования и развитие ипотечного кредитования в России, рассматриваются в трудах отечественных авторов таких, как Берестова Ю.С., Захаров Е.А., Довдиенко И.В., Кудеев А.С., Куликов А.Г., Солодилова М.Н., Савинова В.А., Назарчук Н.П., Шакирьянова А.И. и др. Исследование понятия и сущности конкурентоспособности банка на рынке ипотечного кредитования с разной степенью глубины и полноты рассматривалось в трудах Бабаян М.Н. Осиповой Е.С., Вишневер В.Я., В.П. Негрова и др.
Вопросы, связанные с понятийным аппаратом, с помощью которого формируются теоретические основы предмета исследования, на наш взгляд, недостаточно глубоко проработаны в отечественной экономической литературе и нуждаются в обобщении накопленных знаний и дальнейшем развитии.
Совершенствование работы банков на рынке ипотечного кредитования приводит не только к повышению эффективности работы, но и к усилению конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования, что также требует своего исследования.
Целью выпускной квалификационной работы является выявление основных проблем и путей реализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования.
Задачи исследования:
- проанализировать историю, сущность и понятие ипотечного
кредитования;
- охарактеризовать теоретические и организационно-правовые
основы ипотечного кредитования в Российской Федерации;
- исследовать нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования в Российской Федерации;
- исследовать нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования за рубежом;
- выявить перспективы развития ипотечного кредитования как способа решения жилищных проблем;
- предложить пути повышения доступности банковского ипотечного жилищного кредитования.
Объектом выпускной квалификационной работы является реализация права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются нормы действующего российского и зарубежного права, касающиеся реализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования.
Методической основой исследования является применение диалектических принципов и методов научного познания, системный подход к исследованию проблем ипотечного кредитования; использованы традиционные методы экономического анализа, такие как метод сравнения, группировок, метод абсолютных и относительных величин, факторный анализ, а также табличный и графический методы.
Теоретической основой исследования явились такие источники как Конституция Российской Федерации, Кодексы Российской Федерации, Федеральные законы, а также специальная литература, монографии и статьи периодических печатных изданий.
В процессе работы показано, что понятие «ипотечное кредитование» имеет множество различных формулировок, тем не менее, абсолютно все определения сводятся к тому, что ипотечное кредитование - банковская деятельность, направленная на предоставление населению, а также коммерческим предприятиям кредита, как правило, на покупку жилья, выданного под обеспечение залогом недвижимости.
Проведя правовой анализ вопросов относительно существенных условий договоров ипотеки, можно сделать вывод, что договору ипотеки характерен более широкий в сравнении с другими видами гражданско- правовых договоров перечень условий, признаваемых существенными.
Выявленные проблемы при определении существенных условий договоров ипотеки посредством проведения анализа сложившейся судебной практики предлагается условно поделить на три группы:
- проблемы, связанные с недостатком гибкости в законодательстве (правила описания предмета ипотеки и обеспечиваемых обязательств);
- проблемы, связанные с недостатком ясности правового регулирования (в частности, при определении размера залоговой стоимости объекта недвижимости);
- проблемы, связанные с пробелами в законодательстве (в частности, отсутствие четких требований к оформлению договора ипотеки отдельных видов недвижимого имущества).
В некоторых случаях для решения выявленных проблем достаточно будет внести уточнения либо незначительные изменения в действующее законодательство. Для иных случаев могут потребоваться более кардинальные изменения. Но для дальнейшего развития залогового правоотношения в любом случае потребуется внесение комплексного изменения в ряд законов, которые регулируют ипотечные залоговые отношения.
Таким образом, договор ипотеки является специфичным институтом гражданского права, который обладает дополнительными и характерными только для него причинами, позволяющими признать договор недействительным. Правовой анализ выделенных групп договоров ипотеки и классификация их по имеющимся «порокам» дает возможность выявить основные причины признания договоров ипотеки недействительными, что должно позволить восполнить имеющиеся пробелы несовершенного действующего ипотечного законодательства.
В действующем законодательстве нет четкого определения договора ипотеки. В результате проведенного анализа правовых аспектов относительно заключения договора 2потеки, были выявлены признаки, которые наиболее показательно определяют существующие отличия и особенности договора ипотеки от иных договоров.
Исходя из выявленных особенностей и отличий, предлагается уточнение понятия договора ипотеки, включающее в себя:
- выделение особого характера договора ипотеки, выступающего гарантией в обеспечении исполнения обязательства; договор ипотеки является производным от кредитного договора; именно поэтому нормы Гражданского кодекса, которые регулируют ипотечные отношения указаны в главе 23, которая регулирует вопросы по обеспечению исполнения обязательств;
- определение факта неисполнения либо ненадлежащего выполнения заемщиков обязательств в качестве основания для реализации залогодержателем его требований; указанный признак считается наиболее важным признаком, характеризующим договор ипотеки;
- определение права следования, заключающееся в том, что «права следует за вещью»; то есть кому бы не принадлежало право собственности на объект недвижимости, данный объект будет являться предметом залога пока не прекратится основное обязательство.
Таким образом, предлагается следующее определение договора ипотеки, а также следующая возможная редакция абзаца 1 пункта 1 статьи 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
Договор ипотеки (залога недвижимости) - это соглашение сторон, заключаемое с целью обеспечения основного обязательства, где одна из сторон - залогодержатель (или кредитор по обеспечиваемому обязательству) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого обязательства, а также в других случаях, предусмотренных федеральным законом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к заёмщику по обеспечиваемому обязательству из стоимости заранее определенного заложенного объекта недвижимости другой стороны по договору - залогодателя, преимущественно перед иными кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом, независимо от того, у кого и на каком праве будет находится объект недвижимости на момент обращения взыскания.
В завершении правового анализа содержания договора ипотеки, следует отметить, что заключение договора ипотеки совсем без каких-либо рисков или даже с минимальными рисками практически невозможно. А при исполнении договора сторонами залогового правоотношения возникает достаточно проблемных вопросов. Залогодатель, используя закон об ипотеке, имеет возможность составит договор ипотеки так, что в дальнейшем данный договор будет признан не заключенным или недействительным, либо залогодатель после заключения договора может достаточно сильно обесценить заложенное имущество, и, соответственно, реализация его с торгов будет невозможна. Также при процедуре взыскания залогодатель имеет возможность затянуть данный процесс совершенно на неопределенное время, а при выставлении заложенного имущества на торги залогодатель имеет возможность данные торги оспорить.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
