Введение 5
Глава 1 Общая характеристика договора аренды земельного участка в российском законодательстве 8
1.1 Понятие и признаки договора аренды земельного участка 8
1.2 Виды договоров аренды земельного участка 14
Глава 2 Правовые особенности заключения договора аренды земельного
участка 20
2.1 Существенные условия договора аренды земельного участка 20
2.2 Субъектный состав и форма договора аренды земельного участка .... 31
2.3 Порядок заключения договора аренды земельного участка 35
Глава 3 Проблемные аспекты исполнения договора аренды земельного участка 40
3.1 Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка .... 40
3.2 Ответственность сторон за нарушение договора аренды земельного
участка 44
3.3 Вопросы расторжения договора аренды земельного участка 48
Заключение 56
Список используемой литературы и используемых источников 59
Актуальность темы исследования обусловлена стремительным развитием земельных отношений в Российской Федерации. Договор аренды - один из важных и очень часто используемых на практике всеми участниками гражданского оборота договоров в гражданском праве России. Сделки с земельными участками имеют большое распространение, и договор аренды земельных участков в указанной сфере занимает основное место. В связи с этим, вопросы правового регулирования аренды земли и их совершенствования представляются одними из наиболее значимых. При этом, отсутствие комплексных исследований по вопросам становления и развития в Российской Федерации системы правового регулирования отношений в сфере аренды земли подчеркивает важность темы исследования. Разрозненность между различными отраслями и недостаточная систематизированность законодательства, регулирующего оборот земель в Российской Федерации, диктует необходимость детального изучения указанных вопросов.
Нормативно правовые акты, регламентирующие аренду земельных участков, зачастую не скоординированы между собой, повторяют друг друга, либо имеют противоречия. Так, в частности, ни ГК РФ [13], ни ЗК РФ [18] не содержат определения договор аренды земельного участка, необходимо уточнить на федеральном уровне понятие земельного участка. В научной литературе отмечается необходимость совершенствования правового регулирования механизма определения размера арендной платы, а также переоформления ограниченных вещных прав на право аренды [59, с. 137]. Также можно отметить, что с введением в действие п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ об установлении пределов минимального и максимального порогового значения заключения договора аренды в отношении государственных или муниципальных земельных участков, срок передачи арендованной земли получил имеющие правовое значение временные границы действия договора аренды. Однако, несмотря на указанное законодательное положение, срок аренды, в настоящее время не является существенным условием рассматриваемого договора
В целом, современная система правового регулирования аренды земли характеризуется недостатком общих норм о договоре аренды земельных участков, бессистемностью специальных норм, регулирующих данные отношения, в частности, в отношении заключения и исполнения договора аренды земельного участка. Так, закрепление прав и обязанностей сторон договора аренды земельного участка в нормах нескольких отраслей права носит двоякий характер: с одной стороны, нормы ЗК РФ имеют экологическую направленность, с другой стороны, нормы ГК РФ связывают реализацию правомочий и обязанностей сторон договора с земельным участком как объектом гражданского оборота. Данное обстоятельство отрицательно сказывается на правоприменительной практике, и в итоге, на обеспечении и защите прав участников имущественного оборота в данной сфере.
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена наличием ряда теоретических и практических проблем в отношении заключения и исполнения договора аренды земельного участка и необходимости разработки предложений о совершенствованию законодательства в данной сфере.
Цель данной выпускной квалификационной работы - исследовать особенности и проблемы современного гражданско-правового регулирования заключения и исполнения договора аренды земельного участка в Российской Федерации.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- дать общую характеристику договора аренды земельного участка в российском законодательстве;
- рассмотреть правовые особенности заключения договора аренды земельного участка;
- проанализировать проблемные аспекты исполнения договора аренды земельного участка.
Объект исследования - общественные отношения в сфере договоров аренды земельных участков в гражданском обороте Российской Федерации.
Предметом исследования являются действующие нормативные акты Российской Федерации, устанавливающие особенности договора аренды земельных участков, научные труды исследователей вопросов договора аренды земельных участков, а также материалы правоприменительной практики в данной сфере.
Теоретическую основу работы составили научные труды различных исследователей вопросов в сфере договора аренды земельного участка, таких как: А.А. Никитин, К.Г. Токарева, З.И. Цыбуленко, Р.Ф. Мустафин, С.А. Мустафина, А.А. Хабибуллина, Е.В. Балашов, А.Н. Сторожева, и других авторов.
Нормативно-правовую базу исследования составили положения Конституции РФ [26], ГК РФ [14], ЗК РФ, иных нормативных актов в данной сфере.
Методологическую основу исследования составили диалектическая теория познания, а также основанные на ней общенаучные методы исследования: сравнительный, системный, формально-логический, анализ, синтез и обобщение.
Структура выпускной квалификационной работы включает введение, три главы, заключение, список используемой литературы и используемых источников.
Проведенное в данной выпускной квалификационной работе исследование позволяет сформулировать следующие выводы:
Договору аренды земельного участка присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.
Основное классификационное деление договоров аренды земельного участка - вид земельного участка. Значительной спецификой отличается договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Как показало проведенное исследование, необходимо внести ряд изменений в законодательство, регулирующее аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью увеличения эффективности их использования.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются его предмет, размер арендной платы, срок договора. Предмет договора аренды - земельный участок как часть земной поверхности, который имеет характеристики, позволяющие признать его в качестве индивидуально определенной вещи. Земельный участок должен быть точно описан. Арендная плата как существенное условие договора аренды земельного участка достаточно часто является предметом споров сторон, в особенности для уточнения сроков внесения платежей по арендной плате, согласно условиям, прописанным в договоре аренды. Также, одним из распространенных случаев споров, связанных с арендной платой, является ситуация, когда изменяется нормативно-правовой акт, который регулирует размер арендной платы, при этом цена может поменяться независимо от воли сторон договора. Срок является важным существенным условием договора аренды земельного участка. Содержание договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обладает определенной спецификой в части формулирования условия о сроке договора. Такие особенности законодательно установлены в отношении предельных сроков договора аренды земельных участков некоторых видов разрешенного использования и возможности заключения рассматриваемого договора на новый срок. При этом, как показало проведенное исследование, спорным является вопрос, касающийся сроков договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заключения его на новый срок.
В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, российские юридические лица, РФ и ее субъекты, а также муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ), то есть собственники земельных участков. Для договоров аренды земельных участков, в случае, когда они участки находятся в государственной или муниципальной собственности, арендодатель в лице государства или муниципального органа выступают в качестве специального субъекта договорных отношений.
Как определено в выпускной квалификационной работе, в правоприменительной практике существует ряд проблем содержания и расторжения договора аренды земельного участка.
На основе проведенного исследования можно сделать следующие рекомендации:
- проведенный анализ определений договора аренды земельного участка показывает его несовершенство. Можно предложить абзац 1 ст. 606 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договором аренды признается договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование или во временное пользование и владение, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и (или) договором, - во
временное владение, пользование и ограниченное распоряжение или во временное пользование и ограниченное распоряжение». Соответственно, § 1.1. главы 34 части 2 ГК РФ необходимо дополнить ст. 625.1. «Договор аренды земельного участка» и предусмотреть в ней следующую норму: «По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и (или) договором, - во временное владение, пользование и ограниченное распоряжение»;
- необходимо уточнить на федеральном уровне понятие земельного участка. В ходе исследования предложено следующее понятие земельного участка, которое необходимо закрепить законодательно: Земельный участок - часть земной поверхности, границы которого определены в соответствии с федеральными законами, и который обладает индивидуальным кадастровым номером, местоположением, площадью, границами, целевым назначением и иными чертами, предусмотренными в российском законодательстве
- устранению противоречия между гражданско-правовым регулированием, основанном на принципах равенства участков и доминирующего диспозитивного метода регулирования и земельным, имеющим два источника правового регулирования (федеральный и региональный), основанном на преимущественно императивном подчинении одной стороне прочих участков правоотношений призван подход к рассмотрению договора аренды земельного участка через совокупность субъективного состава его участков и структуризацию объекта договора (земельный участок) отнесением к регламентируемым, либо к не регламентируемым землям.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
