Особенность предприятия как имущественного комплекса заключается в том, что оно представляет собой соединение элементов вещного и обязательственного права.
Таким образом, предприятие или имущественный комплекс в целом является недвижимой вещью, представляет собой совокупность необходимых для достижения единой экономической цели имущественных прав и обязанностей, вещей и связываются с конкретной личностью. Входящие в состав имущественного комплекса вещи и права имеют различный правовой режим.
Легальное определение договора аренды предприятия содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации. Так, в статье 656 предусмотрено, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
На основании анализа данного определения можно выделить следующие его признаки:
• между элементами, входящими в имущественный комплекс, имеется связь, которая выражается в совокупной их возможности использования для достижения конкретной экономической цели (предпринимательской деятельности);
• передаче подлежат разного рода вещи, предусмотренные статьёй 132 ГК РФ;
• передача предприятия осуществляется за плату.
Договор аренды предприятия следует охарактеризовать как смешанный договор потому как он сочетает в себе как имущественные, так и неимущественные активы.
Кроме того, он включает в себя элементы следующих договорных конструкций:
• договора аренды, а значит в составе предприятия в том числе передаются индивидуально-определенные, но не потребляемые вещи (здания, сооружения, земельные участки, оборудование);
• договора займа, поскольку передаче подлежат также вещи, определяемые родовыми признаками (оборотные средства: денежные средства, сырье, материалы и другие);
• договора цессии и перевода долга по той причине, что передаваться могут права требования и долги;
• договора коммерческой концессии, поскольку передаче подлежат права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности.
Существенными условиями договора аренды предприятия являются обязанности арендатора по внесению арендных платежей, организации страхования имущества.
Страхование имущества не обязательно должно производится конкретно арендатором, застраховать имущество может и собственник предприятия, но первый обязан возместить соответствующие расходы.
Стороны также могут предусмотреть обязанность арендодателя производить расходы, связанные с эксплуатацией имущества. Тогда как основанием расторжения договора аренды предприятия может и явиться неисполнение арендатором описанных обязанностей.
Вместе с тем отдельная детализация некоторых обязанностей арендатора компенсируются закреплением в законе предоставлением широких полномочий по использованию имущества с единственной оговоркой: такое использование не должно снижать стоимость всего имущественного комплекса; нарушать иные положения договора. Помимо прочего, арендатор наделяется правом требовать возмещения расходов, произведенных на неотделимые улучшения имущества. В ряде случаев арендодатель в судебном порядке может потребовать возврата выплаченных сумм при условии, если докажет, что произведенные расходы арендатора превышают расходы необходимые для таких улучшений.
В то же время можно выделить обязанность арендодателя передать предприятие в таком состоянии, которое позволяет арендатору осуществлять владение и пользование имущественным комплексом таким образом, которое необходимо ему для достижения коммерческих целей. В противном случае комментируемый договор аренды предприятия утрачивает свой смысл.
В свою очередь правом арендодателя следует назвать получение арендных платежей. По той причине, что общими правилами об аренде, условие о цене является существенным, включение таковых в договор аренды предприятия также является обязательным.
Сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены или рассмотрены:
• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
• перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Договор аренды предприятия заключается в письменной и форме и подлежит государственной регистрации независимо от срока.
В настоящее время основным способом юридического оформления передачи коммерческого обозначения среди предпринимателей остается договор коммерческой концессии.
Следует также обратиться к проблемам правового регулирования аренды предприятия в части передачи объектов интеллектуальной собственности. Стоит отметить, что предложенная законодателем конструкция договора аренды предприятия императивно определяет необходимость предоставления таких объектов в составе всего комплекса. Действительно, ранее отмечалось, что отделение одних вещей от других, или же вещей от прав и долгов комплекса может превратить комплекс в не что иное как в обычную совокупность вещей. Тогда как имущественный комплекс должен отвечать определенным признакам, в особенности - служение единой предпринимательской цели.
Следует заметить, что арендодатель мог бы и сохранить за собой право дальнейшего использования коммерческого обозначения применительно к иным собственным предприятиям. В противном случае передача коммерческого обозначения будет означать создание арендодателем конкурента своему бизнесу. Кроме того, сам арендатор может не преследовать целей использования коммерческого обозначения арендодателя.
В ряде случаев плохая репутация арендодателя вовсе может нанести репутационные удары по имени арендатора и отразиться на его деятельности. При изложенных обстоятельствах арендатор лишается и собственного права на регистрацию коммерческого обозначения, удовлетворяющего его запросы. В то же время исключительное право на коммерческое обозначение все равно перейдет к арендатору вне зависимости от воли сторон.
Между тем существующая концепция неотделимости предприятия и коммерческого обозначения преследует цель сохранения единства имущественного комплекса.
Следует предположить, что отсутствие в составе договора аренды предприятия условия о передачи коммерческого обозначения вместе с имущественным комплексом может быть продиктована той же необходимостью законодателя обеспечить баланс между сторонами (на арендатора возложена обязанность организовать страхование имущества, предупредить кредиторов). Также можно рассуждать относительно того, действительно ли арендатор ничего не лишается при неполучении коммерческого обозначения в составе предприятия. Так, имя организации с долголетней положительной репутацией играет особую роль, в том числе применительно к предпринимательской деятельности. Именно имя может заставлять потребителя приобретать тот или иной продукт, безусловно пока не станет ясно, что все направление деятельности организации поменяло свой курс: ухудшилось качество оказываемых услуг, изменен спектр услуг и прочее.
Отдельно необходимо отметить предусмотренный законодателем механизм защиты интересов кредиторов. Последние приобретают право отстаивать свои интересы, когда осуществляется передача предприятия другим лицам для владения и пользования.
В настоящее время Гражданский кодекс РФ в части регулирования аренды предприятия не предусматривает отсылки к нормам Трудового кодекса РФ. Вместе с тем применение положений данного акта способствовало бы решению ряда проблем. Представляется, что в статье 663 ГК РФ следует выделить ч. 2, в которой необходимо предусмотреть возможность применения положений Трудового кодекса РФ в части уведомления работников предприятия о том, что имущественный комплекс подлежит предоставлению во владение и пользование другому лицу. При этом такое предложение необходимо осуществить минимум за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.
Помимо прочего в действующем законодательстве не определены основания увольнения работника по причине отказа от дальнейшего осуществления своей трудовой функции при переходе организации в аренду.
Не регламентированы также права работника в части несогласия об оплате имеющей задолженности по заработной плате и другим платежам новым пользованием предприятием. Представляется, что в таком случае работник приобретает право требования от арендодателя произвести выплату самостоятельно перед передачей предприятия в аренду.
В законодательстве необходимо закрепить критерии, которые отграничат договор аренды предприятия от иных. В настоящее же время предприниматели не стремятся заключить комментируемый договор при осуществлении своей предпринимательской деятельности, прибегая к более простым конструкциям. Основным способом юридического оформления передачи коммерческого обозначения среди предпринимателей является договор коммерческой концессии.
В заключении необходимо также отметить, что в действующем законодательстве необходимо закрепление нового статуса предприятия как недвижимого имущества, а значит более детализированном подходе законодателя в имеющимся определении такого объекта.
В настоящее время неопределенность статуса предприятия вызывает сложности, как в литературе, так и на практике.

Купить