При рассмотрении различных отраслей права, исторических источников, многообразных монографий и учебников, действовавших в различные периоды становления института права собственности законодательных актов проведен анализ развития, изменения, порядок становления права собственности на недвижимое имущество, исследовано понятие и сущность недвижимости и права собственности, а также их историческое значение для народа Древнего Рима и для отечественного законодательства, рассмотрено установленное правовое регулирование гражданских правоотношения субъектов, возникающих по поводу недвижимости.
Для полного понимания сущности права собственности именно на недвижимое имущество были рассмотрены по отдельности исторические процессы возникновения понятий «право собственности» и «недвижимость», установление их с точки зрения права различных отраслей права, рассмотрены их особенности, критерии их возникновения в гражданском обороте как самостоятельных понятий. Изучены точки зрения ученых- юристов, раскрывающих понятия как права собственности, так и недвижимости, начиная с римского права, заканчивая средними веками зарубежного. Исходя из изученного, был сделан вывод о том, что римское право и его право собственности на недвижимое имущество, разделение правомочий и обязанностей между движимыми и недвижимыми вещами, рассмотрение с точки зрения римского права взаимоотношений собственника и приобретателя вещи, являются фундаментом для всех отраслей права.
Особенностью действующего современного права является отсутствие понятия недвижимости, а также определение недвижимым имуществом некоторых движимых вещей. Рассмотрены и раскрыты детально способы приобретения права собственности.
Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих по поводу собственности на недвижимое имущество возникло еще с древнеримского права. Установленные в современном действующем законодательстве нормы основаны на данном праве. Спецификой отношений права собственности по римскому праву являлся специальный порядок приобретения недвижимой вещи в собственность, специально установленный срок давности в отношении недвижимости, а также ограничения в пользовании имуществом и обременения права собственности на него. Рассмотрена доктрина владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, которая является фундаментом для правового положения права собственности на имущество в системах большинства зарубежных стран, в том числе и в России.
Исторически в российском праве при формировании института права собственности на недвижимое имущество изначально действовал критерий укрепления вещных прав, заключающегося в специфических основаниях и порядке его приобретения, способах защиты такого права, а также ограничениях в пользовании им и давностных сроках.
Революция в России в двадцатом веке подвергла право собственности резким изменениям, укрепляющимся столько веков. Декреты о земле и иные законодательные акты не признавали право собственности на недвижимость, полностью отрицая такое право. Однако отсутствие законодательно в принципе понятия «право собственности», оно все-таки фактически существовало. Право собственности на недвижимое имущество имелось, при этом необходимая регистрация различных сделок указывала на момент возникновения права собственности у субъекта правоотношений.
При рассмотрении системы постсоветского периода были выделены такие факторы как определение недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений, установление правового режима со своими особенностями и характеристиками для каждого объекта, признание частной собственности на имущество, на землю, установлены различные способы защиты права собственности на недвижимое имущество, а также самого имущества, от иных лиц, установлен порядок учета новых собственников путем регистрации в уполномоченных на то органах, провозглашение равенства всех форм собственности и их правовой режим, восстановлено право приобретельской давности, а также узаконен новый способ приобретения права собственности на недвижимое имущество на основании приватизационных документов, получаемых нанимателями помещений, состоящих в установленных законом фондах.
Проведен анализ и сравнение норм современного действующего законодательства о недвижимости и праве собственности, в результате которых выявлены весьма специфические изменения в регулировании имущественных отношений субъектов и объектов гражданского оборота, затрагивающие нормы не только гражданского законодательства, но и различных отраслей права.
Выявлено, что узаконенные гражданским законодательством виды недвижимости имеют весьма разнообразные правовые режимы в связи с регулированием этих режимов помимо общего гражданского законодательства иными актами.
Согласно Концепции, официально принятой на заседании Совета при Президенте РФ 15 декабря 2003 года, утвержденной в целях модифицирования и совершенствования гражданского законодательства, предлагаются комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости и на совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, которые охватывали бы необходимые изменения и дополнения, как гражданского законодательства, так и иных актов. В ходе изучения данной концепции исследованы изменения законодательства в сфере недвижимости, указывающие на исключение норм, рассматривающих объекты, признающихся недвижимыми вещами. В перечень таких объектов входят общепризнанные формы объектов, непосредственно связанных с землей, а также то, что невозможно перемещать без ущерба назначению таких объектов. Однако непонятным остался вопрос о признании некоторых движимых объектов, в форме водного и воздушного транспорта, недвижимыми, и вопрос с участками недр, согласно в ст. 130 ГК РФ которые подлежат государственной регистрации. Отсюда вроде бы сделан вывод о том, что современное законодательство относит к недвижимому имуществу объекты по одному критерию - государственной регистрации, о чем прямо сказано в законе. Тем не менее, п. 8 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» исключает применение положений данного закона к указанным выше объектам недвижимости, ссылаясь на осуществление государственной регистрации в рамках отдельных законов, осуществляющих регулирование данных объектов, чем вызывает проблемные вопросы в однородности регулирования правовых режимов всех объектов недвижимости.
Детально рассмотрены правовые режимы каждого объекта недвижимости по основному действующему федеральному закону о государственной регистрации недвижимости. Согласно рассмотренной Концепции развития законодательства о недвижимости законодатель установил классификацию правовых режимов недвижимого имущества по характеристикам, по целевым назначениям, по виду, по методу, по оборотоспособности. Из чего были сделаны выводы о том, что отнесение к объектам недвижимости по их связи с землей в отечественном праве рассматривает лишь группу объектов по данному критерию.
Произведен также комплексный анализ сделок, их стороны, общие положения, правовое регулирование, а также сущность сделок, их виды, предметы и объекты сделок. Установлены обязательные положения для заключения сделки с недвижимым имуществом, установленные нормами гражданского законодательства о сделках.
Изучено текущее положение института государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него, регистрация сделок с данным имуществом, а также государственный кадастровый учет. Произведен анализ действующего на момент создания Концепции развития законодательства о недвижимости. Определено законодательное регулирование предмета государственной регистрации, утвержденное действующим гражданским законодательством и законом о государственной регистрации недвижимости. При сравнении норм предыдущих законодательных актов и действующих сделан вывод о постепенном развитии отечественного законодательства, основанный на изменении регистрации юридических фактов по поводу недвижимости. Текущие нормы рассматривают обязательную регистрацию не только прав на недвижимость, но и отдельные права, сделки, ограничения, обременения, в том числе и само имущество в форме постановки на кадастровый учет. Отражены особенности государственной регистрации. Указан предмет регулирования закона о регистрации недвижимости, рассматривающий три аспекта. Рассмотрены права и обязанности сторон- участников правоотношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества. Уделено внимание Единому государственному реестру недвижимости, правилам его ведения, правовой основе данного реестра, а также его сущность. Выявлено различие между основанием приобретения права собственности и основанием его возникновения. Раскрыты положения о возникновении права собственности, способы возникновения данного права. Также отражены особенности государственной регистрации права собственности на основании юридических фактов, выраженных в возникновении, изменении, прекращении, передаче и переходе права собственности от одного лица к другому, а также ограничения права и обременения недвижимого имущества, подлежащие обязательной регистрации в ЕГРН.
Изучая юридическую литературу и рассматривая сравнительно- правовые аспекты имущественных отношений, были выявлены два вида способов защиты права собственности на недвижимое имущество: вещно-правовые и обязательственные способы. Детально рассмотрены вещно-правовые средства защиты. В частности законодательно закрепленный виндикационный иск, являющийся иском об истребовании имущества из чужого владения. Раскрыто понятие данного иска, раскрывающегося в праве собственника, утратившего право владения, направить иск об истребовании имущества в отношении владеющего чужим имуществом несобственника. Установлены цель данного иска, субъекты иска, которыми являются в истец - собственник, чье право нарушено и ответчик - владелец имущества собственника, свойство объекта иска, заключенного в материальности и в индивидуальной определенности имущества. А также отмечено, что истцом виндикационного иска может являться не только собственник, но и добросовестный приобретатель.
Раскрыто понятие негаторного иска, означающего иск об устранении препятствий, помех в пользовании недвижимым имуществом не связанным с лишением владения. Рассмотрены отличия негаторного и виндикационного иска. Установлены стороны негаторного иска, одной из которых заявляющей стороной о нарушенном праве может выступать собственник недвижимости, а также несобственник, владеющий имуществом, имущественное право пользования или распоряжения недвижимым имуществом нарушено. Ответчиком же в данном иске является действующий незаконно нарушитель права собственника. Рассмотрен объект негаторного иска, заключенный в процессе устранения препятствия. Исходя из исследования сделан вывод, что предъявление негаторного иска возможно лишь на время осуществления правонарушения.
Не менее актуальным средством защиты по мнению многих современных ученых-юристов оказался иск о признании права. Рассматриваемый как способ защиты согласно ст. 12 ГК РФ, судебная практика указывает на не редкие случаи, связанные именно с недвижимостью. Исследование показало, что данный способ предназначен для устранения сомнений в принадлежности недвижимости собственнику, а именно его непосредственного права на это имущество в случаях каких-либо споров. Однако, суд рассматривает такой способ защиты права собственника на недвижимость специальным. Иски о признании права собственности именно на недвижимое имущество прямо не прописаны в законодательстве. Из норм гражданского законодательства выделены иски которые по большей части направлены не на подтверждение уже существующего права собственности, а скорее на возникновение права собственности на это имущество. К таким искам, к примеру, относят иски о признании права собственности на бесхозяйную вещь или самовольную постройку. Изучены мнения различных ученых о правовой природе иска, раскрывающих самостоятельность иска, в результате которых было выдвинуто личное мнение о том, что иск о признании права собственности на недвижимое имущество является самостоятельным способом защиты, так как в конечном итоге, даже из решений по виндикационным и негаторным искам выходит признание права собственности за определенным лицом. Отмечено также, что истцом по данному иску может быть собственник, как владеющий им, так и не владеющий, а предметом иска само признание права собственности.
Рассмотрены и иные специальные средства и способы судебной защиты, направленной на защиту права собственности по поводу недвижимости. Исследован иск о признании права или обременения отсутствующим, которые применяются в ситуациях, если право на имущество было зарегистрировано несколько раз за разными сторонами правоотношений, либо неверно установлен объект имущества, также рассмотрены иски об освобождении недвижимости от ареста, используемые в случае нарушения права собственника, не являющегося участником исполнительного производства, и иски об установлении границ земельных участков, способствующих разрешению спора о размерах и наложениях участков.
Исследованы последствия недействительности сделок с недвижимым имуществом, являющихся односторонней либо двусторонней реституцией. Раскрыты понятия и отличия реституции и виндикации.
На основе гражданского законодательства и судебной практики был выявлен ряд проблемных вопросов. В процессе исследования сделан вывод о том, что оспоримыми признаются сделки, после заключения которых наступили юридические последствия как для сторон, так и для третьих лиц. В то же время, если в установленные законом сроки по заявлению заинтересованных лиц любые сделки могут быть признаны недействительными. По такому же принципу существует возможность признания сделки недействительной через суд. Также выявлен момент признания сделки ничтожной, характеризующейся в отсутствии юридических последствий для сторон с момента ее заключения. Законодатель указывает на то, что сам момент ее подписания недействителен.
Изучены различные правовые положения оспоримых, ничтожных и недействительных сделок с точки зрения гражданского законодательства. Исследованием выявлены разнообразные мнения судебных практик в части применения отдельных норм Гражданского кодекса на последствия признания указанных сделок с недвижимостью.
В качестве особенного способа судебной защиты мной было рассмотрено оспаривание сделок, связанных с государственной регистрацией права собственности. По данному вопросу упомянуты основные способы судебной защиты отраженные в судебной и правоприменительной практике. Рассмотрены отдельные случаи судебных прецедентов по искам о признании права собственности на примере арбитражного делопроизводства.
При анализе действующего законодательства об оспаривании государственной регистрации недвижимости, каких-либо прав на нее, было выявлено, что данная процедура - это единственное юридическое законное доказательство существования зарегистрированного права, подлежащее оспариванию в судебном порядке искового производства. Также исследовано применение сроков исковой давности для различных ситуаций по поводу произведенной государственной регистрации недвижимости, а также сделок по поводу нее. Изучен обзор судебной практики по поводу регистрации сделок с недвижимым имуществом, в результате которого было выявлено, что при совершении сделок, связанных с приватизацией государственного или муниципального имущества, огромную роль играет отсутствие решения муниципального образования о передаче такого имущества в собственность, признавая такую сделку ничтожной, а значит абсолютно недействительной уже в момент ее совершения.
Настоящее исследование произведено с точки зрения различных отраслей права, рассматривающих как общие положения о праве собственности на недвижимое имущество, объекты недвижимости, их правовые режимы, правовое регулирование, государственную регистрацию, а также судебную защиту, так и специальные в отдельных законодательных актах. Также на основании рассмотренного материала выявлены особенности в регулировании гражданских правоотношений, а также пробелы законодательства в сфере определения перечня объектов недвижимости и установления права собственности на недвижимое имущество. Исходя из всего вышеисследованного, обозначенные в работе проблемные вопросы нуждаются в дальнейшем изучении.

Купить