Способы управления многоквартирным домом

Подводя итог вышеизложенному можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день не дано определение понятия «многоквартирный дом» в Жилищном кодексе РФ.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» под многоквартирным домом следует понимать «совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме».
Исходя из анализа ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным жилым домом - это «согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Сегодня в России закреплена следующая юридическая конструкция многоквартирного дома: все помещения принадлежат собственникам, а несущие конструкции, оборудование, которые обслуживают более одного помещения, любое иное имущество общего назначения находятся также в собственности собственников, но только в общей долевой.
Выбор способа управления многоквартирным домом регламентируется ст. 161 ЖК РФ.
На сегодняшний день действующим законодательством представлены следующие варианты принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом, а именно: при проведении собственниками квартир общего собрания. Решение может также принять органы местного самоуправления с помощью проведения открытого конкурса на место новой управляющей компании.
Стоит отметить, что в январе 2020 года был изменен порядок выбора управления для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.
Стоит отметить, что в январе 2020 года был изменен порядок выбора управления для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны самостоятельно выбрать один из способов управления:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Весной 2020 года при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме, одним из законопроектов было предложено увеличить количество квартир до 60. Но данные поправки так и не были приняты.
Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом считается наименее востребованным способом управления многоквартирным домом.
Все собственники помещений делегируют свое право на заключение договоров ТСЖ, ЖК, РК согласно решению общего собрания о наделении соответствующих юридических лиц на заключение договоров в интересах собственников или согласно уставу таких организаций.
Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компании является одним из способов управления собственниками дома, согласно которому управляющая организация обязуется по договору за определенную плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Выявив некоторые проблемы, которые возникают при управлении многоквартирным домом, необходимо внести изменения в нормы действующего жилищного законодательства.
Итак, необходимо дополнить ст. 44 ЖК РФ ч. 3 следующего содержания:
«К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья относится:
1) принятие решений о перевыборах способа управления;
2) принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья».
Также необходимо полномочия совета дома и председателя совета дома установить открытыми.
Необходимо в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ внести п. 8 следующего содержания: «Совершает иные действия, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг».
В ч. 8 ст. 161 внести п. 7 следующего содержания:
«Совершает иные действия, связанные с управлением многоквартирного дома и предоставлением коммунальных услуг».
В ст. 44 ЖК РФ указано, что органом управления многоквартирного дома выступает общее собрание собственников помещений. На практике данная норма порождает трудности, которые затрагивают, в том числе и нарушение прав собственников помещений. Как правило, это происходит из- за недобросовестности организаторов таких собраний.
Поэтому необходимо проведение общих собраний собственников помещений поставить под контроль государства, а также решить проблему, связанную с защитой прав собственников при недобросовестном проведении общих собраний.
При обжаловании решений, которые были приняты на общем собрании собственников помещений в суде, запретить проведение собраний по схожим или тем же вопросам до момента окончания судебного процесса и вступления в силу судебного решения.
Сегодня неэффективность механизма лицензирования подтверждается тем, что процесс лишения лицензии у управляющей организации занимает довольно продолжительный промежуток времени, осуществляется только в судебном порядке.
Необходимо наделить лицензионную комиссию полномочием по аннулированию лицензий во внесудебном порядке за деяния, которые влекут за собой возникновение угрозы жизни и здоровью или причинение вреда жизни и здоровью человека, угрозы чрезвычайных ситуаций техногенного характера.
В настоящее время нормы жилищного законодательства не предусматривают определение понятия «управляющая организация», раскрывается только цель ее создания и характер деятельности.
Поэтому целесообразно на законодательном уровне п.3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ изложить следующим образом:
«2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
3) управление управляющей организацией, которая является юридическим лицом, осуществляющим на основании волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома с помощью заключения договора управления, полномочий по управлению и надлежащему содержанию общего имуществом многоквартирного дома».


Купить