Введение 3
1 Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений 6
1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества 6
1.2 Особенности правового регулирования объектов недвижимости 10
1.3 Типы и классификация недвижимого имущества 12
2 Гражданско-правовые особенности совершения сделок с недвижимым имуществом 18
2.1 Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества 18
2.2 Особенности аренды объектов недвижимого имущества 20
2.3 Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24
Заключение 29
Список использованных источников 31
На современном этапе развития имущественного оборота, сделки с объектами недвижимого имущества получи достаточно широкое распространение. Одновременно с этим, характерные особенности договоров, заключаемых в отношении объектов недвижимого имущества, а также изменения действующего законодательства в части регулирования данных договоров обусловили необходимость нового научного осмысления теоретических положений данного договора и проведения их комплексного анализа. Как следствие, значимость договоров, заключаемых с объектами недвижимого имущества для гражданского оборота, а также дискуссионность некоторых вопросов в указанной сфере и их недостаточная теоретическая разработка, породила необходимость комплексного анализа правового режима недвижимости.
С 1 января 1995 года – даты введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации – в стране начинается активный процесс развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Многочисленное количество раз претерпела изменения статья 130 ГК РФ, определяющая само понятие «недвижимость». Было принято большое количество федеральных законов и иных нормативно-правовых актов, направленных на регулирование вопросов собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также процессы передачи и регистрации этих прав. Такие интенсивные изменения дали положительные результаты. Однако, в законодательстве еще осталось множество проблем, требующих решений. Во-первых, несмотря на множество изменений понятия «недвижимость», до сих пор нет четких критериев отнесения той или иной вещи к объекту недвижимости. Во-вторых, требуется внести изменения в сам перечень вещных прав, а также в вопросы обеспечения гарантий прав.
Более того, о необходимости проведения научного исследования по данной тематике говорит возрастающее число дел, рассматриваемых судебно-арбитражными органами. Динамика спорных ситуаций говорит о том, что не все вопросы в указанной области урегулированы в достаточной мере, однако определенные меры, направленные на устранение спорных моментов, предложенные в настоящем исследовании, могут быть использованы законодателем для совершенствования действующего законодательства.
Учитывая вышесказанное, становится очевидной необходимость разработки рекомендаций по реформированию положений гражданского законодательства о недвижимом имуществе. В связи с этим, представленная тема является безусловно значимой и актуальной в современных условиях.
Степень разработанности (изученности) темы исследования. Вопросы изучения недвижимого имущества как объекта гражданских прав исследовали в разное время такие авторы как: А.В. Черных, В.Б. Ельяшевич, Н.Д. Егоров, И.Д. Кузьмина, Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский, Д.И. Мейер А.В. Щеголева, А.А. Коваленко, М.В. Рыбкина, А.Е. Ястребов и другие. Понятие и содержание объекта исследования изучались А.Я. Рыженковым, В.А. Беловым, Е.А. Сухановым, А.П. Сергеевым. Огромное значение имеют труды таких авторов, как: Ю.А. Тымчук, В.А. Алексеев, исследовавших вопросы государственной регистрации недвижимого имущества.
Объектом настоящей работы выступают общественные отношения, возникающие на фоне заключения сделок с объектами недвижимого имущества.
Предмет исследования представлен нормами действующего законодательства, определяющими правовой режим недвижимости и практика их применения.
Цель настоящей работы заключается в комплексном анализе гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Для достижения поставленной цели, предусмотрено решение следующих задач:
- рассмотреть понятие и признаки недвижимого имущества;
- определить особенности правового регулирования объектов недвижимости;
- изучить типы и классификацию недвижимого имущества;
- охарактеризовать особенности договора купли-продажи недвижимого имущества;
- проанализировать особенности аренды объектов недвижимого имущества;
- выявить правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Методологическую основу работы составляет совокупность общенаучных методов, в частности метод системного анализа, формально-логический метод, методы анализа и синтеза. Также использованы частно-научные методы познания, а именно сравнительно-правовой анализ, догматический метод и формально-юридический метод.
Научно-теоретическая база представлена фундаментальными положениями правовых наук, разработанными в научных трудах различных отечественных авторов, а именно: Щукин А.И., Степанов С.А., Васильев А.С., Михайлова Е.В., Козырь О.М., Гребнева Н.Е. и другие.
Среди нормативно-правовых источников отметим: Конституцию Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и др., а также материалы правоприменительной практики.
Научная новизна исследования определяется выбором проблематики, которая до настоящего времени не получила детальной разработки на монографическом уровне и состоит в том, что оно является дополнением к проводимым исследованиям недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные автором теоретические выводы, практические рекомендации и предложения вносят определенный вклад в правовую науку, систематизируют научные знания по вопросам гражданских правоотношений в сфере недвижимого имущества, а также могут быть использованы в дальнейших научных изысканиях.
Практическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в нем выводы и предложения могут быть использованы в ходе дальнейшего реформирования гражданских правоотношений в сфере недвижимого имущества
Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Вопросы правового режима недвижимости как одного из объектов гражданского права в настоящее время приобрели особую актуальность. С одной стороны, вызвано это тем, что постоянно расширяется рынок недвижимости, с другой – данные правоотношения со стороны государства недостаточно урегулированы.
В целом, по результатам проведенного исследования и согласно поставленным ранее для него целям и задачам, видится необходимым отразить следующие основные выводы:
Проанализировав содержание ст. ст. 130, 131 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что недвижимое имущество – это юридическое понятие, включающее в себя недвижимые вещи в силу их естественных свойств (земельные участки, участки недр), а также вещи, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения, жилые, нежилые помещения, имущественные комплексы). Кроме того, в состав недвижимого имущества отечественным законодательством включены социально-значимые вещи, признанные недвижимыми не в силу природных (естественных) свойств этих вещей, а в силу закона.
Перечень объектов недвижимости является открытым: законодателю предоставляется возможным формировать список недвижимого имущества, что приводит к правовой неопределённости. В то же время такое положение закона становится более гибким и способным быстро реагировать на постоянно меняющиеся общественные отношения и развивающуюся экономику.
Законодательное регулирование гражданско-правового статуса недвижимого имущества имеет множество не разрешённых на настоящий момент проблем, пробелов в законодательном регулировании. К числу таких проблем относится: отсутствие чётких законодательно закреплённых критериев определения недвижимого имущества, смысловая неопределённость употребляемых в законодательстве понятий «вещь» и «недвижимость», отсутствие законодательного регулирования некоторых проблем правового режима недвижимого имущества (проблема соотношения гражданского и земельного законодательства, проблема государственной регистрации прав на недвижимость до момента создания соответствующих регистрирующих органов) и иные подобные проблемы.
Неотъемлемым элементом гражданско-правого статуса недвижимого имущества является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая также имеет определённые проблемы законодательного регулирования, в том числе отсутствие в федеральном законодательстве чёткого разделения компетенции федеральных органов и органов субъектов федерации, а также четкого порядка регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до создания соответствующих регистрирующих органов.
В целях устранения проблем правового регулирования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в порядке наследования по заявлению нотариуса целесообразно:
- предусмотреть в правилах нотариального делопроизводства, что заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство в случае наследования объекта недвижимости должно содержать указание на согласие наследника на внесение записи о его правах в Единый государственный реестр недвижимости;
- предусмотреть в перечне документов, подаваемых нотариусом на регистрацию прав на недвижимость в порядке наследования, заявление наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство;
- признать вынесение нотариусом постановления об аннулировании свидетельства о праве на наследство самостоятельным нотариальным действием с обязательным предоставлением данного документа в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество вне зависимости от факта выдачи повторного свидетельства о праве на наследство;
- установить, что постановление нотариуса об аннулировании свидетельства о праве на наследство является основанием погашения соответствующей записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, гражданско-правовой статус недвижимого имущества на настоящий момент является противоречивым. Российское законодательство в области гражданско-правового статуса недвижимого имущества содержит большое число проблем (правовых пробелов, противоречий в законодательном регулировании). Указанные проблемы могут быть решены только путём их детального изучения, анализа и внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
