Аннотация 2
Введение 5
1 Теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога 7
1.1 Недвижимость как объект залога 7
1.2 Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей залога 11
2 Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере ООО «Завода кондиционеров «Август» 20
2.1 Технико-экономическая характеристика недвижимости ООО «Завод кондиционеров «Август» 20
2.2 Анализ рынка земельных участков г. Тольятти 23
2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости ООО «Завод кондиционеров «Август» 30
3 Рекомендации для усовершенствования деятельности в области оценки недвижимого имущества для целей залога 40
3.1 Анализ ликвидности и определение ликвидационной стоимости недвижимого имущества ООО «Завод кондиционеров «Август» 40
3.2 Рекомендации по увеличению стоимости земельных участков 44
3.3 Рекомендации по усовершенствованию деятельности в области оценки недвижимого имущества для целей залога 48
Заключение 54
Список использованной литературы 57
Приложения 61
На сегодняшний день в России происходит формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число физических и юридических лиц участвует в операциях с недвижимостью. Оценка стоимости недвижимости для целей залога актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность.
Для оформления многих операций с недвижимым имуществом и другими объектами оценки заключение оценщика является не только желательным, но и обязательным. С одной стороны оценочная деятельность, как объект правового регулирования, может представлять собой услугу оценщика в качестве независимого эксперта по определению рыночной стоимости, а с другой стороны имеет право на установление стоимости объекта оценки для определенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) целях. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, может создать определенные правовые последствия.
Одним из самых актуальных аспектов практического применения теории оценки является оценка недвижимого имущества для целей залога, так как эта оценка одна из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
Наиболее привлекательными активами для целей залога служат объекты недвижимости. Такую «привлекательность» в первую очередь можно объяснить надежностью объекта залога как в физическом аспекте - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательностью государственной регистрации.
Ошибки в оценке залога несут за собой негативные последствия для банка, при том ошибки как в одну, так и в другую сторону достаточно дорого обходятся банку. Так, например, переоцененный залог опасен потерями при дефолте, недооцененный - приводит к недополучению доходов, так как ограничивает объем кредитования. Поэтому объективная оценка стоимости предмета залога является существенной для банка.
Всё вышеперечисленное доказывает актуальность выбранной темы.
Целью данной работы является определение стоимости недвижимого имущества ООО «Завод кондиционеров «Август» для целей залога.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
• рассмотреть теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;
• определить рыночную стоимость недвижимого имущества ООО «Завод кондиционеров «Август»;
• определить ликвидационную стоимость недвижимого имущества ООО «Завод кондиционеров «Август»;
• разработать рекомендации по увеличению стоимости земельных участков и рекомендации по усовершенствованию оценочной деятельности для целей залога.
Объектом изучения является недвижимое имущество ООО «Завод кондиционеров «Август», а предметом - оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.
В процессе проведения исследования использовались общенаучные методы - (анализ, синтез), а также при оценке рыночной стоимости недвижимости - сравнительный подход.
Методологической базой послужили нормативно-правовые акты, такие как Гражданский кодекс РФ, Федеральные стандарты оценки. Информационной базой послужили внутренние локальные документы ООО «Завод кондиционеров «Август», учебная и научная литература по исследуемой теме, справочная литература, интернет - источники.
Данная работа состоит из трех глав, введения, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных результатов в практике.
В рамках настоящей бакалаврской работы достигнуты цели и проанализированы теоретические положения оценки недвижимости с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога, а также проведена оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества (земельного участка ООО «Завод кондиционеров «Август»). При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.
В первой главе работы внимание было привлечено к рассмотрению понятия недвижимости, правовому полю в области залога недвижимости, основным этапам, подходам и методам оценки недвижимости для целей залога.
Произведя анализ всех подходов, которые используются в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, можно сделать выводы о том, что:
• затратный подход при оценке недвижимости для целей залога имеет место меньше других подходов оценки недвижимости.
• наиболее точным методом для оценки стоимости недвижимости в рыночных условиях является сравнительный подход, при условии наличия подходящих аналогов для сопоставления с объектом оценки.
• доходный подход тоже можно использовать для оценки стоимости недвижимости для целей залога. Однако нужно учитывать, что расчеты, произведенные на основании данного подхода, связываются с рисками прогноза будущих доходов. Таким образом, удельный вес результатов доходного подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.
Полученные выводы были подкреплены в практической части настоящей работы при обосновании применимости подходов к оценке земельного участка.
В соответствии с поставленной целью во второй главе данной бакалаврской работы, был осуществлен анализ ранка земельных участков г. Тольятти и было выявлено, что цены на земельные участки промышленного назначения, а таким является оцениваемый объект оценки, находятся в ценовом диапазоне: 100 руб./кв.м - 1 000 руб./кв.м. На стоимость данных земельных участков влияют такие факторы как: район местоположения, масштаб (площадь), обеспеченность коммуникациями, близость к автомагистралям, возможность использования ж/д ветки. Средняя стоимость предложения земельного участка промышленного назначения составляет 461,88 руб./кв.м.
Далее был проведен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости земельного участка для целей залога с использованием сравнительного подхода.
В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж.
В результате расчетов, которые были получены, получены результаты рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода - 6 687 271 рубль.
Затем в третьей главе была произведена корректировка полученных результатов, для этого был произведен анализ ликвидности земельного участка, который показал, что оцениваемый земельный участок относится к группе со средней степенью ликвидности
На основании данных о ликвидности была рассчитана ликвидационная стоимость объекта - оценки, которая за вычетом расходов банка в период реализации объекта оценки составила 5 566 214 рублей
Следующим этапом нашей работы была выработка рекомендаций по увеличению стоимости земельного участка, которые показали, что в наше время, потенциал маркетинговые технологий в работе с земельными ресурсами имеет место быть, что они способны помочь в увеличение стоимости земельных участков. Одним из примеров маркетинговой технологии была рассмотрена Ленд-девелопмент.
Так же были даны предложения по усовершенствованию деятельности по оценке недвижимости для целей залога, которые заключались в рекомендациях необходимого описания объекта оценки и местоположения, представления необходимой информации об объекте, анализе рынка объекта, оценке ликвидности, выборе подхода к оценке и ключевым требованиям к сравнительному подходу, которые могут способствовать более качественной оценке стоимости недвижимости для целей залога, тем самым удовлетворив своим результатом и банки, и клиентов, и оценочные компании.
Таким образом, отметим, что особенность оценки для кредитования - это участие в процессе оценки трех сторон: банка, заемщика и оценщика. В данном процессе банку, как участнику, необходимо иметь информацию о реальной стоимости, предлагаемого в залог имущества, и объективно оценить риски кредитной сделки. Заемщик же хочет в результате хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.
Главная цель оценщика в данной ситуации - это нахождение «золотой середины» между потребностями клиента и требованиями банка. Участие независимого оценщика в процессе кредитования должно обеспечить защиту коммерческим интересам остальных участников, в том числе сделать более прозрачными условия предоставления таких кредитов. Определение реальной рыночной стоимости оцениваемого имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также помогает предотвратить разногласия между сторонами сделки, возникающие при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество. Поэтому для современных оценщиков является необходимым изучать проблематики оценки для целей залога и постоянно совершенствовать навыки в этой области.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
