Тема: Сделки с жилыми помещениями

Сделка — это основная форма регулирования гражданско-правовых отношений. Именно поэтому данная тема на сегодняшний день актуальна.
Сделки с жилыми помещениями - это операции по передаче прав (в том числе отдельных прав), регламентированные Гражданским кодексом Российской Федерации.
Приобретение жилого помещения — это одна из важнейших материальных потребностей человека. Данный вопрос решается путем совершения сделок. Поскольку рыночные отношения в настоящее время развиваются все стремительнее — значимость правовых отношений в удовлетворении вышеуказанной потребности значительно возрастает.
В настоящее время существует серьезная проблема безопасности сделок. Граждане боятся вступать в рыночные отношения с жилыми помещениями, поскольку боятся быть обманутыми. Деятельность преступников в сфере сделок с жилыми помещениями очень распространена, на каждом этапе сделки продавца и покупателя ожидает опасность. С целью упорядочения рыночных отношений с жилой недвижимостью и защиты граждан от незаконного посягательства на их имущество за последние годы государством были приняты различные нормативно-правовые акты и законы. Однако, несмотря на принимаемые государством меры, количество незаконных сделок остается на высоком уровне. В первую очередь это связано с юридической неосведомленностью большинства граждан.
Объект исследования данной выпускной квалификационной работы — общественные отношения, которые возникают в ходе осуществления сделок с жилыми помещениями.
Предмет — правовое регулирование сделок с жилыми помещениями согласно законодательству Российской Федерации.
Цель дипломной работы — исследование действующего законодательства Российской Федерации относительно регулирования гражданско-правовых отношений по сделкам с жилой не движимостью.
Задачи данной работы:
• рассмотрение жилых помещений с точки зрения объекта гражданско-правовых сделок;
• рассмотрение особенностей отдельных видов сделок, их правовое регулирование;
• исследование порядка заключения сделок по отчуждению жилых помещений согласно законодательству Российской Федерации.
Решение поставленных задач определило результаты исследования:
• раскрыть системы двойных стандартов при определении понятия жилого помещения;
• выявить несовершенства действующего законодательства, регулирующего порядок проведения сделок с жилыми помещениями.
Актуальность данной дипломной работы обусловлена тем, что действующее законодательство, регулирующее порядок проведения сделок с недвижимостью, имеет существенный недостатки, которые влекут за собой потерю прав участников сделки.
При написании дипломной работы использовались обработка статистических данных, метод системного анализа. А также метод комплексного анализа.
Практическая значимость данной дипломной работы заключается в попытке систематизации информации о сделках с жилыми помещениями, учитывая действующее законодательство, судебную практику и научные работы.
При подготовке дипломной работы использовалось действующее законодательство, представлена судебная практика и отражены теоретические взгляды по проблемам, относящимся к сделкам с жильем.
Купить

В ходе исследования мной проанализировано действующее законодательство, которое регулирует жилищные правоотношения, а также был проведен анализ различных особенностей, связанных непосредственно с заключением сделок с жилыми помещениями.
Мной были выявлены следующие несовершенства в действующем законодательстве:
• система двойных стандартов при определении понятия «жилое помещение».
Первый - это защита прав выселяемых граждан. В этом случае помещение признают жилым, поскольку только выселение из жилого помещения требует соблюдения гарантий прав и интересов выселяемых. И второй - для определения того, какое помещение должно быть предоставлено взамен. В этом случае помещения с такими же свойствами вдруг характеризуются как жилые.
Выход из данной ситуации - единообразное понимание критерия определения помещения жилым. Законодательство должно руководствоваться целевой предназначенностью помещений;
• вопрос получения разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего.
В некоторых регионах органы опеки и попечительства по-разному трактуют требования, тем самым запрещая благополучным семьям реализовать свое жилищное право.
Для решения данного вопроса необходимо четкое регулирование законодательством. Кроме того, при признании сделки с жилым помещением недействительной (в случае отсутствия разрешения органов опеки и попечительства) необходимо учитывать, нарушены ли права несовершеннолетнего. И если факт нарушения не установлен - то сделка должна быть признана действительной;
— отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями.
В настоящее время удостоверение договора нотариусом - это право участников сделки, а не обязанность. Поскольку нотариус проверяет не только дееспособность участников сделки, но и разъясняет им возможные правовые последствия сделки - на мой взгляд, нотариальное удостоверение нужно ввести обязательным, как это было до 31 января 1998 года.
Кроме того, нотариус осуществляет контроль за тем, чтобы заключаемый договор не противоречил закону. Поскольку большинство граждан не осведомлены в юридических аспектах - это еще один плюс в обязательном удостоверении сделок с жилыми помещениями у нотариуса;
• вопрос о переходе задолженности за капитальный ремонт последующему собственнику жилого помещения.
Согласно статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Ввиду юридической неосведомленности граждан по данному вопросу, многие покупатели, приобретая жилое помещение, берут на себя обязательство и по оплате задолженности предыдущего собственника.
Решением данного вопроса может быть изменение действующего законодательства в части оплаты собственником жилого помещения взносов за капитальный ремонт, аналогично оплате коммунальных платежей, за период, не ранее регистрации права собственности;
• вопрос о повторной бесплатной приватизации жилого помещения.
Приватизацией гражданин Российской Федерации может воспользоваться один раз в жизни (за исключением лиц, которые будучи несовершеннолетними участвовали в приватизации, поскольку они имеют право воспользоваться правом приватизации повторно при достижении совершеннолетия).
Однако на практике довольно часто встречаются случаи расторжения договора приватизации по взаимному соглашению сторон (деприватизация).
Поскольку реализация права на повторную бесплатную приватизацию происходит при признании договора недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации — целесообразно, что право на бесплатную приватизацию должно быть связано с периодом действия договора.
Купить