В ходе исследования мной проанализировано действующее законодательство, которое регулирует жилищные правоотношения, а также был проведен анализ различных особенностей, связанных непосредственно с заключением сделок с жилыми помещениями.
Мной были выявлены следующие несовершенства в действующем законодательстве:
• система двойных стандартов при определении понятия «жилое помещение».
Первый - это защита прав выселяемых граждан. В этом случае помещение признают жилым, поскольку только выселение из жилого помещения требует соблюдения гарантий прав и интересов выселяемых. И второй - для определения того, какое помещение должно быть предоставлено взамен. В этом случае помещения с такими же свойствами вдруг характеризуются как жилые.
Выход из данной ситуации - единообразное понимание критерия определения помещения жилым. Законодательство должно руководствоваться целевой предназначенностью помещений;
• вопрос получения разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего.
В некоторых регионах органы опеки и попечительства по-разному трактуют требования, тем самым запрещая благополучным семьям реализовать свое жилищное право.
Для решения данного вопроса необходимо четкое регулирование законодательством. Кроме того, при признании сделки с жилым помещением недействительной (в случае отсутствия разрешения органов опеки и попечительства) необходимо учитывать, нарушены ли права несовершеннолетнего. И если факт нарушения не установлен - то сделка должна быть признана действительной;
— отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями.
В настоящее время удостоверение договора нотариусом - это право участников сделки, а не обязанность. Поскольку нотариус проверяет не только дееспособность участников сделки, но и разъясняет им возможные правовые последствия сделки - на мой взгляд, нотариальное удостоверение нужно ввести обязательным, как это было до 31 января 1998 года.
Кроме того, нотариус осуществляет контроль за тем, чтобы заключаемый договор не противоречил закону. Поскольку большинство граждан не осведомлены в юридических аспектах - это еще один плюс в обязательном удостоверении сделок с жилыми помещениями у нотариуса;
• вопрос о переходе задолженности за капитальный ремонт последующему собственнику жилого помещения.
Согласно статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Ввиду юридической неосведомленности граждан по данному вопросу, многие покупатели, приобретая жилое помещение, берут на себя обязательство и по оплате задолженности предыдущего собственника.
Решением данного вопроса может быть изменение действующего законодательства в части оплаты собственником жилого помещения взносов за капитальный ремонт, аналогично оплате коммунальных платежей, за период, не ранее регистрации права собственности;
• вопрос о повторной бесплатной приватизации жилого помещения.
Приватизацией гражданин Российской Федерации может воспользоваться один раз в жизни (за исключением лиц, которые будучи несовершеннолетними участвовали в приватизации, поскольку они имеют право воспользоваться правом приватизации повторно при достижении совершеннолетия).
Однако на практике довольно часто встречаются случаи расторжения договора приватизации по взаимному соглашению сторон (деприватизация).
Поскольку реализация права на повторную бесплатную приватизацию происходит при признании договора недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации — целесообразно, что право на бесплатную приватизацию должно быть связано с периодом действия договора.

Купить