Актуальные проблемы оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства, не зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости
Введение 3
Глава 1. Общая характеристика регулирования оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства 9
1.1. Понятие и виды прав на земельные участки 9
1.2. Понятие объекта капитального строительства 35
1.3. Законодательное регулирование в сфере земельно-имущественных правоотношений 51
Глава 2. Теоретический анализ оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства 63
2.1. Особенности правового регулирования оформления прав на земельные участки 63
2.2. Проблемы правового регулирования оформления прав на земельные участки 72
2.3. Предложения по совершенствованию законодательства в сфере оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства не зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости 83
Заключение 88
Список использованных источников и литературы 91
Приложение 98
Решение задачи введения в гражданский оборот максимально возможного количества объектов недвижимости, помимо фискальной функции, несет функцию формирования понятной среды ведения хозяйственной деятельности, дает возможность всем участникам земельно-имущественных отношений защиты своих прав на объекты недвижимости, в конечном итоге, служит решению глобальной задачи - защиты права частной собственности и формирования понятного и устойчивого бизнес- макроклимата в Российской Федерации.
Учитывая, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в том числе объектов капитального строительства, в соответствии с положениями которого, такие объекты следуют судьбе земельных участков [1], является основным принципом земельного законодательства, решение задачи надлежащего оформления прав на объекты недвижимости, необходимо рассматривать в комплексе взаимосвязанных положений норм земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и других нормативно-правовых актов, затрагивающих регулирования рассматриваемой сферы правоотношений.
При этом, объекты капитального строительства (далее «ОКС») - здания, строения, сооружения, как и земельные участки, подлежат государственной регистрации, в соответствии со ст. 8.1. "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Взаимосвязь ОКС и земельных участков, порождает принцип исключительности прав на приобретение таких земельных участков без проведения торгов, закрепленный за «собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках» [2].
Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 января 2015 г. N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", устанавливает, для случая приобретения в собственность земельного участка, без проведения торгов, земельных участков собственникам ОКС, расположенных на них, либо в аренду, помимо иных документов, необходимо предоставление правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов заявителя на такое здание, сооружение, если оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
К таким документам, отнесены любые правоустанавливающие документы, которые устанавливают права на объекты капитального строительства, в том числе возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такие документы являются юридически действительными, в том числе и при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости [3].
Однако на практике, встречаются случаи, когда права на объекты капитального строительства, используемые, каким-либо субъектом правоотношений не определены, либо определены не полностью, имеются технические ошибки в правоустанавливающих документах на такие объекты и т.п.; в этом случае, определить и оформить права собственности, либо иное право, в порядке установленном Законом, не представляется возможным, возникает правовая коллизия, заключающаяся в том, что определить и оформить права на земельный участок, расположенный под объектом (-ми) капитального строительства, без установления и регистрации прав на такие объекты невозможно, как и невозможно определить и оформить право собственности на объекты капитального строительства, без определения прав на земельные участки, находящиеся под такими объектами, ввиду, того, что, в случае отсутствия правоустанавливающих документов на объекты капитального строительства, в судебной практике часто находит применение ст. 222 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, устанавливающее само понятие «самовольной постройки», определяющая условия, при которых возможно признание права на такой объект, раскрывается понятия приведения самовольной постройки к требованиям, установленным законодательством и так далее.
Из вышесказанного, следует наличие проблемы, не урегулированной в настоящее время законодательно, что обуславливает актуальность выбранной темы.
При этом, под целью работы, понимается комплексное исследование проблем оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства не зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости.
Для достижения определенной выше цели, необходимо решить следующие задачи:
• рассмотрение понятия и видов прав на земельные участки
• рассмотрение понятия объекта капитального строительства
• анализ законодательного регулирования в сфере земельно-имущественных правоотношений
• выявление особенностей правового регулирования оформления прав на земельные участки
• выявление проблем правового регулирования оформления прав на земельные участки
• разработка предложений по совершенствованию законодательства в сфере оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства не зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости
Методология исследования:
• всеобщие методы (диалектика);
• общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, обобщение, описание);
• частнонаучные методы (формально-юридический, правосоциологический, правовой статистики, правового моделирования).
Объект исследования - общественные отношения, связанные с оформлением прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства.
Предмет исследования - нормы российского права, регулирующие вопросы оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства.
Научная новизна - разработка предложений по изменению действующих нормативно-правовых актов для устранения имеющейся правовой коллизии, в виде законопроекта, предусматривающего внесение изменений в "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ.
Теоретическая база - в работе использованы научные труды и статьи, как отечественных авторов, так и зарубежных - монографии Галиновской Е.А (Земельное правоотношение как социальноправовое явление: Монография // «ИЗиСП». «ИНФРА-М». 2015), Жариковой Ю.Г. (Особенности применения норм гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // «Зерцало». 2014), Липски С.А. (Тенденции и перспективы в развитии земельного законодательства. Монография // «Русайнс». 2015), Тарасовой А. С. (Тенденции развития земельного законодательства в сфере предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности // Научное сообщество студентов XXI столетия. Гуманитарные науки: сб. ст. по мат. XXX междунар. студ. науч.- практ. конф. № 3(30)) и другие источники.
Использованная нормативная база - Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221 -ФЗ (ред. от 06.03.2019) и другие нормативно-правовые акты, а также материалы судебной практики.
Положения, выносимые на защиту:
• в ходе научного исследования выявлена правовая проблема оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства, не зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости;
• выявленную проблему необходимо разрешать путем внесения изменений в нормативно-правовые акты, для возможности внесудебной легализации самовольных построек и оформления прав на земельные участки, расположенные под ними, в тех случаях, когда заявляемый судебный спор носит формальный характер;
• разработан проект федерального закона о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам легализации самовольных построек, при принятии которого, выявленная проблема будет разрешима во внесудебном порядке.
Структура выпускной работы - работа состоит из введения, двух глав и заключения. Название глав отображает их содержание.
Проанализировав положения действующего законодательства в отношении формирования правового земельных участков, рассмотрев понятие и процессы легализации объектов капитального строительства, на лицо тесная взаимосвязь нормативно правовых актов, регламентирующих сферу земельно-имущественных правоотношений, основанных на схожих принципах, вертикальная структуры которых, последовательно детализирует характеристики земельных участков и объектов капитального строительства в качестве индивидуально-определенных вещей.
Такая вертикальная структура, с четко описанными административными процедурами, не позволяет встроить в систему принятия решений о предоставлении в собственность земельных участков, расположенных под объектами капитального строительства, нестандартные ситуации, что обуславливает необходимость обращения заинтересованных в предоставлении таких земельных участков лиц в суд, с целью восстановления нарушенных прав.
Причем, в тех случаях, когда фактические споры о праве между лицами отсутствуют, в суде заявляется формальный спор с ответчиком - органом государственной власти, органом власти субъекта федерации или органом местного самоуправления, тогда как, в случае возведения самовольной постройки без существенных нарушений требований к определенному наименованию и типу таких объектов, удовлетворение заявленных требований судом, по сути, отвечает интересам и истца и ответчика в таких процессах, причем юридически значимые обстоятельства, устанавливаемые судами по делам таких категорий, как, то, соответствует ли самовольная постройка требования строительных, санитарных, пожарных и иных норм и правил, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и интересы третьих лиц, не представляет ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан, определяются путем изучения судом представленных доказательств - специальных экспертиз, выполненных специализированными организациями.
Следовательно, тогда, когда спор о праве фактически отсутствует, суды, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, по сути, выполняют несвойственную им функцию, характерную для административных правоотношений.
Причем, уполномоченные органы лишены возможности исполнить такую функцию, по причине отсутствия закрепленных законодательно административных процедур, нацеленных на решение выявленной правовой коллизии, когда, в ряде случаев, отсутствие зарегистрированного права на объект капитального строительства, или отсутствие такого права вовсе, не позволяет надлежащим образом определить и оформить права на земельный участок, под таким объектом.
Учитывая вышеизложенное, путь разрешения описанной ситуации видится в изменении федерального законодательства.
Причем, предложенный в параграфе 2.3. настоящей работы проект изменений отдельных законодательных актов Российской Федерации не потребует дополнительных бюджетных расходов и ассигнований, разрешит сложившуюся в законодательстве ситуацию, оставив дух и суть массива нормативно-правовых актов Российской Федерации в сфере земельно-имущественных правоотношений без изменений, оставив жесткий контроль в отношении строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства, представляющих объект особого государственного контроля, с целью обеспечения благополучия и безопасности населения, и одновременно, упростив ввод в эксплуатацию, и, следовательно, ввод в гражданский оборот объектов малоэтажного строительства низких классов опасности и земельных участков под ними, обеспечив увеличение доходной части местных бюджетов, за счет налогов на имущество и земельного налога (или арендных платежей), обязанность уплаты которых возникает с момента определения и надлежащего оформления объектов недвижимости, на что предлагаемые изменения и направлены.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
