Введение 4
1 Теоретико-правовые основы обеспечения граждан жильем 8
1.1 Нормативно-правовое регулирование обеспечения граждан Российской
Федерации жильем 8
1.2 Регулирование жилищных прав граждан: зарубежный опыт 16
2 Особенности договора найма и поднайма жилого помещения 21
2.1 Договоры найма поднайма жилого помещения: сходства и отличия 21
2.2 Стороны договора найма и поднайма жилого помещения 26
2.3 Содержание договора найма и поднайма как сделки и как
правоотношения 37
Заключение 45
Список используемой литературы 48
Необходимость изучения теоретических и практических вопросов и направлений развития социальной жилищной политики в России вызвана необходимостью обеспечения доступным и комфортным жильем всех групп населения, дифференцированных по уровню дохода. Повышение уровня жилищной обеспеченности в первую очередь связано со значительными финансовыми затратами на приобретение жилья, которые не позволяют большому числу граждан решить жилищный вопрос самостоятельно с помощью собственных или заемных средств.
Жилищная проблема в Российской Федерации продолжает оставаться одной из острейших социальных проблем современности.
Жилье считается одним из наиглавнейших вещественных критериев, важных для человека и его обыденного существования. Изучение правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилье, является актуальной задачей современной прикладной отечественной юриспруденции.
Развитый российский рынок жилья сегодня стал реальностью. Вместе с тем продолжает существовать неразвитый метод обеспечения квартирами граждан, нуждающихся в усовершенствовании жилищных условий.
В соответствии со статьей 25 Всеобщей декларации прав человека [6] необходимо поддержание достаточного жизненного уровня граждан, обеспечивающего здоровье и элементарное социальное благополучие населения. Достаточный жизненный уровень населения непосредственно связан с таким важным социально-экономическим и социально-демографическим критерием, как жилище. Одно из базовых социальных прав человека на жилище закреплено и в таком международно-правовом акте, как Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах, в статье.
На основании изложенного, в статье 40 Конституции Российской Федерации [18] нашло реализацию закрепление фундаментального права каждого человека на жилище и элементарное социальное благосостояние.
Поиск инструментов и технологий, обеспечивающих усиление государственного регулирования рынка жилья в современных условиях, и совершенствование форм и методов обеспечения жильем граждан обусловлены происходящими социально-экономическими процессами в обществе.
Преобразованиям в жилищной сфере в течение длительного времени не уделялось должного внимания, в результате чего нерешенность жилищного вопроса для значительной доли населения страны стала общей проблемой всех российских регионов. Рост доходов населения в последние годы все же не дали возможности гражданам решать свою жилищную проблему самостоятельно.
Актуальность темы работы обуславливает и то, что совсем недавно, Жилищный кодекс РФ [13] пополнился еще двумя разделами (III.1 и III.2), которые регламентируют новый для правовой системы России в сфере обеспечения жилищных прав институт - это договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, который призван занять промежуточное место между договором социального и коммерческого найма, и должен удовлетворить нужды тех людей, которые не могут быть признаны малоимущими, и в то же время их доход не позволяет им самостоятельно приобрести жилье.
Все вышеизложенное определило цель и задачи выпускной квалификационной работы.
Целью выпускной квалификационной работы является проведение правового анализа предоставления гражданам в наем (поднаем) жилого помещения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- Изучить нормативно-правовое регулирование обеспечения граждан Российской Федерации жильем;
- Проанализировать регулирование жилищных прав граждан: зарубежный опыт;
- Произвести сравнительный анализ договора найма (поднайма) жилого помещения и иных видов договоров найма жилого помещения;
- Изучить стороны договора найма (поднайма) жилого помещения;
- Изучить содержание договора найма (поднайма) как сделки и как правоотношения: условия договора, права и обязанности сторон.
Объектом исследования в рамках выпускной квалификационной работы являются непосредственно общественные отношения, которые вытекают из договора социального найма (поднайма) жилого помещения и регулируют институт договора социального найма жилого помещения. Эти общественные отношения будут рассмотрены как с теоретической, так и практической стороны.
Предметом исследования являются нормативные правовые акты отечественного законодательства в сфере жилищного права, судебная и правоприменительная практика (законы, подзаконные нормативные правовые акты, материалы судебной практики в сфере социального найма жилых помещений).
Проблему найма жилого помещения жилищного фонда социального использования рассматривали в своих работах следующие авторы: З И. Цыбуленко, С. Э Маслей, Е. С. Крюкова, Н. Н. Далбаева, А. В. Максименко, В. В. Андропов, А. В. Широков, В. М. Жуйков, Г. Ф. Шешко, С. Л. Филимонов, В. П. Миронов, Л. В. Масленникова и ряд других современных авторов.
Вместе с тем, специфические аспекты найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в настоящее время ещё недостаточно. К данной проблеме недостаточно применён аналитический метод исследования, недостаточно разработана правоприменительная и судебная практика.
Теоретической основой исследования послужили федеральные и региональные нормативно-правовые акты, методические пособия, научные труды, а также материалы интернет изданий.
В настоящей выпускной квалификационной работе использована следующая методология исследования:
- Обще-научные методы: системный подход, сравнительный анализ, структурный анализ (сравнительно-правовой метод в целом), методы формальной логики - дедукция и индукция, описательный метод.
- Частно-научные (специальные) методы: метод нормативно-правового регулирования, междисциплинарный подход, императивный и диспозитивный методы.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования его в правоприменительной практике, направленной на совершенствование отечественного законодательства о найме (поднайме) жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Сформулированные автором предложения и выводы могут быть использованы для дальнейшего совершенствования теоретико-правовых представлений и практики найма жилищного фонда социального использования.
Структура выпускной квалификационной работы обусловлена целью и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка источников и использованной литературы.
В результате исследования было проанализировано понятие и правовая природа договора найма (поднайма) жилого помещения, а также изучены отдельные элементы договора: субъекты, предмет, существенные условия договора. Существенными условиями договора являются предмет, срок и цена, а также порядок его изменения и возобновления по истечении срока действия.
Сторонами договора выступают наниматель и наймодатель, который, в свою очередь, не идентичны аналогичным сторонам договоров найма (поднайма) и социального найма (поднайма): законодатель устанавливает критерии для субъектов, желающих вступить отношения найма жилого помещения. Наймодателем может стать как публичный субъект, так и частный собственник, а нанимателем может стать гражданин, подходящий по критериям нуждаемости и уровня дохода и стоимости имущества, т.е. не признанный малоимущим.
Предметом договора является жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.
В результате было выявлено, что договор найма (поднайма) жилого помещения жилищного фонда социального использования является частью системы договоров найма жилого помещения, но имеет самостоятельное значение и уникальную правовую природу, выделяющую его среди родственных правовых конструкций: договора социального найма, договора коммерческого найма. В целом, можно отметить, что законодатель ввел в правовое поле новую конструкцию - симбиоз коммерческого и социального найма-которая призвана обеспечить реализацию жилищных потребностей значительной части граждан, которые, хотя и не являются малоимущими, однако приобрести собственное жилье финансово не способны. Данная новелла, направлена на решение сразу нескольких социально-экономических проблем: плата за наем по такому договору значительно ниже рыночной, что позволит не только обеспечить наемным жильем социального использования, но и понизить среднерыночную арендную плату по коммерческому найму.
Стоит отметить, что данная правовая конструкция не имеет однонаправленный характер, удовлетворяя потребности исключительно граждан-нанимателей, она также рассчитана и на обеспечение интересов потенциальных наймодателей. Наймодателем по данному договору может быть не только публично-правовое образование, но и частный собственник: для того, чтобы последний вступил в наемные правоотношения, необходимо учитывать, что он руководствуется интересами извлечения прибыли - такова его специфика, и для этого законодатель создал правовые возможности в виде государственной поддержки строительства наемных домов, субсидий и льгот, также предусмотрел сдачу половины жилых помещений в наемном доме в коммерческий наем и т.д. Более того, на современном этапе экономического развития, когда рынок недвижимости находится в состоянии стабильной стагнации, свидетельствующей, по мнению некоторых аналитиков, о грядущем кризисе перепроизводства на рынке недвижимости, когда новое жилье будет невостребованным, передача помещений в наем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования позволит восполнить часть затрат застройщиков и удержать их на плаву.
В рамках проведенного исследования было проанализировано зарубежное жилищное законодательство и выявлены эффективные меры жилищной политики, которые с учетом социально-экономических возможностей и особенностей правовой системы РФ могут быть применены в нашем государстве, в том числе меры, направленные на повышение заинтересованности частного сектора в участии в наемных правоотношениях.
Так, во многих государствах Европы именно аренда является основой жилищного рынка.
Анализ правового регулирования, а также практически полное отсутствие практики по изучаемому договору привело к выводу о том, что существует ряд проблем, не дающих новому правовому механизму заработать на полную мощность. Такими проблемами являются пробелы в законодательстве, неясность правовых норм, а также низкая заинтересованность частного сектора во вступлении в наемные правоотношения по договору найма и др.
В заключение можно сказать, что договор найма (поднайма) жилого помещения жилищного фонда социального использования обладает уникальной правовой природой и объединяет в себе черты социального и коммерческого найма. Данный договор служит еще одним правовым механизмом, призванным обеспечить реализацию жилищных прав граждан, однако проблемы правового регулирования и реализации правовых норм не позволяют достичь поставленных целей. Поэтому необходима более подробна правовая регламентация нового правового института, в том числе проявление активности публичных органов на уровне субъектов федерации: разработка законов, подзаконных актов, позволяющих не только детализировать уже существующие нормы, но и решить одну из ключевых проблем - предусмотреть экономические механизмы повышения активности частных собственников, которые могут стать опорой жилищного рынка РФ в вопросах обеспечения граждан жильем.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
