ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ
СПИСОК ОСНОВНЫХ ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
Купить

Актуальность темы исследования. Повышение качества жизни за счет обеспечения жильем наибольшего количества граждан - вектор социально-экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом, обозначенный в качестве приоритетного направления политики государства. Важность концентрации внимания на воспроизводстве жилищного фонда и его влиянии на обеспечение жильем населения связана не только со сложной ситуацией в жилищной сфере, но и с постепенным осознанием того, что социально-экономическое развитие страны будет определяться качеством жизни различных слоев общества.
Однако, действие структурных ограничений, усиливаемое нерешенностью ряда социальных и институциональных проблем, обозначило внутренние проблемы воспроизводства жилищного фонда. Среди них важнейшими являются следующие: дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья; отсутствие результативного управления и эффективных механизмов взаимодействия органов власти с представителями бизнеса, научного сообщества и населения; недостаточная мотивация частных инвесторов при строительстве жилищного фонда и его дальнейшей эксплуатации; несвоевременное проведение текущего и капитального ремонтов объектов жилищного фонда; малоэффективная система ипотечного кредитования. В современной российской науке не сложилось целостного представления о системе воспроизводства жилищного фонда, факторах ее формирования, эффективного функционирования и развития в условиях рынка.
Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в жилищной сфере. Последствия его обостряются еще и неопределенностью будущего, что является причиной высокого уровня риска при эксплуатации жилищного фонда и его обновлении.
В условиях асимметричности информации о воспроизводстве жилищного фонда принципиальное значение приобретает пересмотр путей обеспечения населения территории доступной и качественной жилой недвижимостью за счет формирования новых эффективных организационно-экономических моделей, использования эффективных инструментов выявления и нейтрализации возможных рисков на рынке жилой недвижимости, включая индикаторы оценки состояния жилищного фонда; применения инновационных инструментов ипотечного кредитования населения и кластерного подхода к формированию рынка воспроизводства жилищного фонда, обеспечивающих усиление роли социально ориентированных направлений его развития в муниципальном образовании. Во многих зарубежных и российских городах органы местного самоуправления в той или иной степени решают проблему воспроизводства жилищного фонда и развития рынка жилой недвижимости. Такой опыт нуждается в анализе, обобщении, экстраполяции положительных результатов и дальнейшем развитии.
Вышеуказанные обстоятельства обусловливают целесообразность и значимость настоящего научного исследования, направленного на разработку, научное обоснование и апробацию теоретико-методологических основ и прикладных механизмов воспроизводства жилищного фонда.
Степень разработанности проблемы. В современной экономической литературе представлен достаточно широкий спектр научных публикаций, связанных с теорией функционирования и развития рынка недвижимости, составным элементом которого является рынок воспроизводства жилищного фонда.
Решение проблем, связанных с воспроизводством недвижимости, рассмотрено в работах А.Н. Асаула, С.И. Бузырёва, П.Г. Грабового, К.Ю. Кулакова, А.Н. Кирилловой, Н.Н. Минаева, Э.Ю. Околеловой, А.М. Платонова, А.В. Румянцевой, С.Г. Стерник, И.Э. Ядровой и др.
Так, в работах Е.Г. Анимицы, Н.Ю. Власовой, А.Ю. Даванкова, В.Н. Задорожного, И.В. Князевой, В.Я. Любовного, С.В. Придвижкина, Т.К. Руткаускас, А.И. Татаркина, И.Д. Тургель и др. рассматриваются методология анализа и особенности функционирования различных типов городских поселений и действующих в их рамках локальных рынков.
Вопросы исследования закономерностей развития экономических систем и формирования кластерной политики нашли отражение в трудах С.И. Баженова, В.С. Бочко, И.С. Важениной, А.А. Гусакова, А.Г. Гранберга, В.Я. Захарова, А.М. Илышева, А.А. Куклина, Л.М. Капустиной, Ю.Г. Лавриковой, В.В. Леонтьева, В.А. Мау, А.А. Миграняна, С.Г. Полякова, А.М. Платонова, М.Е. Портера, А.Н. Пыткина, Н.М. Ратнер, А.Г. Шеломенцева, М.Д. Энрайта, Л.И. Якобсона и др.
Теоретические и практические вопросы инвестиционной деятельности описаны в работах В.К. Бансала, В.В. Бузырева, В.А. Воронина, Н.В. Городновой, О.А. Доничева, В.Б. Зотова, А.А. Зубарева, А.Г. Мокроносова, В.Е. Рохчина, А.Н. Ряховской, С.Б. Сиваева, В.С. Чекалина, Л.Н. Чернышова и др.
Формирование в России рыночной модели экономики предопределило развитие новых направлений, путей, способов и инструментария управления рисками. Наиболее фундаментальные из них представлены в работах И.Л. Абалкиной, Ю.Т. Ахвеледиани, И.Т. Балабанова, В.П. Баранчеева, О.С. Белокрыловой, А.Н. Брынцева, В.Н. Вяткина, А.А. Гвозденко, А.Г. Грязновой, В.Н. Гунина, А.Н. Злыгостева, А.Н. Зубца, С.С. Карнаухова, Г.Б. Клейнера, В.В. Криворотова, В.Н. Лаврова, М.Г. Лапусты., С.Ю. Ляпиной, Н.Н. Малашихиной, А.У. Маршалла, Ф.Х. Найта, П.Д. Половинкина, Е.Д. Соложенцева, Ю.В. Сидельникова, В.С. Устинова, С.А. Филина, Д.Д. Хэмптон, Л.Г. Шаршуковой, В.В. Шахова, К.Д. Эрроу и др.
Между тем, сущность сбалансированного воспроизводства жилищного фонда, рассматриваемого с точки зрения взаимодействия его участников и динамичности экономических процессов, происходящих в нем, недостаточно проработана в прикладном аспекте.
Анализ результатов теоретических и прикладных работ по исследуемой проблеме показали, что процесс воспроизводства жилищного фонда требует нового теоретического видения целей, направленных на рассмотрение его экономического содержания, создание условий функционирования организационно-управленческих структур с участием государства, формирование адекватной оценки управления жилищным фондом и перспектив его развития с использованием различных инструментов, включая индикативный подход и механизмы по выявлению и нейтрализации рисков.
Разнообразие указанных проблем и их особая социально-экономическая значимость свидетельствуют о глубине и сложности необходимых в данной сфере преобразований, что определило выбор темы, цель, задачи, объект, предмет и содержание диссертационного исследования.
Цель диссертационной работы заключается в разработке теоретико-методологических положений и прикладных механизмов воспроизводства жилищного фонда с учетом их экономической привлекательности при обеспечении граждан доступным комфортным жильем.
Для реализации поставленной цели определены и решены следующие задачи:
1. Разработать концептуальную модель воспроизводства жилищного фонда.
2. Предложить комплексный методологический подход к оценке тенденций и прогнозирования развития жилищного рынка на региональном и муниципальном уровнях.
3. Разработать функциональную модель кластера воспроизводства жилищного фонда.
4. Предложить экономический механизм обеспечения населения доступной жилой недвижимостью на основе принципов государственно-частного партнерства.
5. Разработать методический инструментарий интегральной оценки уровня рисков контрарных инвестиционных проектов в жилищной сфере.
Объектом исследования является процесс воспроизводства жилищного фонда на региональном и муниципальном рынках жилой недвижимости.
Предмет исследования - совокупность социально-экономических отношений между участниками процесса воспроизводства жилищного фонда, обеспечивающие их эффективное взаимодействие в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
Теоретической и методологической основой исследования послужили современные экономические теории и фундаментальные работы, посвященные теоретическим и практическим аспектам обеспечения воспроизводства жилищного фонда; исследования ученых-регионалистов, посвященные формированию эффективной системы управления развитием жилищного фонда, включая использование кластерного подхода; научные статьи и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки рисков в жилищной сфере, определения факторов, влияющих на них, методов их нейтрализации, в том числе с использованием страховой защиты ; исследования отечественных и зарубежных ученых, направленных на обеспечение устойчивого функционирования жилищного фонда с различным уровнем социально-экономического развития территорий.
Методами исследования послужили системный подход в его субъектно-объектном и функционально-структурном аспектах и ресурсно-целевой подход; методы и приемы научного исследования, в том числе экономическая диагностика и мониторинг, ситуационный, структурный и динамический анализ, методы экономико-статистических группировок, экономико-математическое моделирование, конструирования управленческих технологий и логистических схем инвестиционных и информационных потоков; табличная и графическая интерпретация эмпирико-фактологической информации, обеспечивающие комплексный и объективный характер изучения проблемы.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили официальные статистические показатели по Российской Федерации и ее регионам, в том числе Свердловской области; прогнозы экономического развития России до 2020 года, разработанные Минэкономразвития РФ; показатели, установленные стратегическим планом развития Екатеринбурга до 2020 г.; законодательные и нормативные акты по РФ и ее субъектам; факты, выводы и положения, опубликованные в научной литературе и экономических изданиях России и других стран, информационной сети Интернет, а также справочные и публицистические материалы, систематизированные и обработанные автором.
Нормативно-правовую основу диссертационной работы составили законодательные, нормативные акты и постановления Государственной Думы, Правительства РФ, региональных и муниципальных органов власти в области исследуемого вопроса.
Область исследования соответствует следующим пунктам Паспорта ВАК по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство): 1.3.59. «Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор - заказчик - застройщик - проектировщик - подрядчик)», 1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики», 1.3.72. «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы: оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» и 1.3.77. «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве».
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретико-методологических основ и прикладных механизмов воспроизводства жилищного фонда, базирующихся на учете регионально-отраслевых факторов, создающих условия эффективной реализации данного процесса и повышения уровня комфортности проживания граждан.
Результатами исследования, полученными лично автором, определяющих научную новизну и значимость разработок развития жилищной сферы и выносимые на защиту, можно назвать следующие:
1. Разработана концептуальная модель воспроизводства жилищного фонда, рассмотренная в четырех проекциях (с учетом спроса и предложения, источников инвестиций, взаимоотношений участников строительно-инвестиционного процесса и рисков), раскрывающая экономическое содержание воспроизводственного процесса как совокупности видов экономической деятельности, связанных с новым строительством, реконструкцией, модернизацией и капитальным ремонтом, направленного на получение предпринимательского дохода с учетом возможных рисков (п. 1.3.72).
2. Предложен комплексный методологический подход к оценке тенденций развития жилищного рынка на региональном и муниципальном уровнях, характеризующийся применением эконометрических моделей и нейронных сетей при выявлении взаимосвязи социально-экономических показателей со стоимостью 1 м2, полученной путем их перманентного циклического мониторинга, реализация которого позволяет прогнозировать возможные проблемы развития рынка жилой недвижимости (п. 1.3.72).
3. Разработана функциональная модель кластера воспроизводства жилищного фонда, характеризующаяся выделением процесса дорожного строительства в качестве своеобразного катализатора развития кластера, применение которой позволяет получить синергетический эффект за счет результативного использования существующих ресурсов, роста занятости и повышения уровня жизни населения, развития инфраструктурных организаций, создавая условия устойчивого социально-экономического развития территории (п. 1.3.59).
4. Предложен экономический механизм обеспечения населения доступной жилой недвижимостью на основе принципов государственно-частного партнерства, предусматривающий при привлечении частных инвестиций использование следующих альтернативных сценариев: 1) при заключении ипотечного договора основная сумма долга оплачивается будущим собственником, а оплата процентов по ипотеке компенсируется из средств государственной финансово-инвестиционной корпорации; 2) при заключении договора некоммерческого найма жилого помещения с правом выкупа возможны два варианта: а) предусматривается внесение ежемесячных взносов в период действия договора аренды до его полной оплаты по рыночной стоимости, б) государством финансируется строительство жилья, а сроки и сумма выкупаемого жилого помещения оговариваются условиями договора. Предлагаемые сценарии позволяют будущему собственнику снизить оплату за приобретаемое жилое помещение и обеспечить проживание в нем с момента заключения договора с государственной финансово-инвестиционной корпорацией (п. 1.3.70).
5. Разработан методический инструментарий интегральной оценки уровня рисков контрарных инвестиционных проектов в жилищной сфере, включающий:
• методику комплексного анализа состояния жилищного фонда с применением расширенной системы индикаторов (дополненной индексом нагрузки и индексом сохранности водопроводных и тепловых сетей) и перспектив его развития, учитывающую группировку территорий по интегральному показателю и результаты кластерного анализа, позволяющую при использовании вариантных сценариев своевременно принимать корректирующие действия, направленные на повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда;
• методику анализа базовых рисков, основанную на их авторской классификации с использованием принципов таксономии, декомпозиции рисков при воспроизводстве жилищного фонда, что упрощает и повышает эффективность аналитических процедур, позволяет выполнить ранжирование рисков и оценить экономический результат управленческих решений при их нейтрализации (п.1.3.77).
Теоретическая и практическая значимость результатов. Теоретическая значимость исследования обоснована тем, что представленные положения расширяют теорию управления воспроизводством жилищного фонда с позиции синергизации взаимодействия участников данного процесса, рассматриваемого не только с позиции восстановления технических характеристик жилища, но и как совокупность видов экономической деятельности, направленных на получение дохода и включающие определенные риски, сконцентрировав научный поиск на их систематизации и предложив классификацию базовых рисков с использованием принципов таксономии.
Развитие совокупности методологических положений сосредоточено на реализации целостного механизма управления воспроизводством жилищного фонда, включающего использование кластерного подхода, усовершенствованную методику интегральной оценки состояния жилищного фонда, дополненную системой индикаторов; комплексную оценку рисков при инвестиционном проектировании . Предлагаемый механизм обеспечения населения доступным жильем с участием государства используется при реализации государственной программы Российской Федерации «Обеспечение комфортным и доступным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
Теоретические и методологические наработки, а также содержащийся в тексте диссертации эмпирико-фактологический материал используются в программах магистерской подготовки и учебном процессе при чтении дисциплин «Региональная и муниципальная экономика», «Риск-менеджмент», «Экономика городского хозяйства», «Оценочная деятельность», «Экономика недвижимости».
Разработанные рекомендации могут быть использованы органами государственной власти и муниципального управления при разработке программ социально-экономического развития территорий, комплекса первоочередных мер реализации городской жилищной политики в новых условиях, в повышении качества инвестиционного проектирования на предприятиях инвестиционно-строительного комплекса.
Реализация результатов исследования. Основные теоретические и методологические положения, а также практические результаты исследования доведены до возможности их реализации органами управления в муниципальных образованиях и могут быть использованы для дальнейших научных исследований в этой области.
Результаты диссертационной работы приняты к использованию в практической деятельности и подтверждены соответствующими актами и справками о внедрении:
• Администрацией ГО «Город Дегтярск» при разработке и конкретизации мероприятий «Программы социально-экономического развития ГО Дегтярск до 2020 г.»;
• Министерством энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области для разработки и конкретизации программных мероприятий развития жилищно-коммунальной сферы региона;
• Екатеринбургской городской Думой при разработке и конкретизации программных мероприятий Стратегического плана развития Екатеринбурга до 2020 г.
Диссертационное исследование выполнялось в рамках реализации следующих НИР и проектов: «Формирование и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг: социально-экономический аспект» (грант Министерства образования и науки РФ, 2002, № Г02-3.3-319); «Совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования «г. Березовский» (договор № 61-201-02 от 01.10.2002 г.); «Разработка методологии формирования и функционирования рынка жилищно-коммунальных услуг (в г. Екатеринбурге)» (договор ГОУ ВПО УГТУ - УПИ с Управлением жилищного и коммунального хозяйства Администрации г. Екатеринбурга по теме № 02941 от 01.04.2003 г.); «Финансово-экономические и социальные аспекты перехода на полную оплату жилищно-коммунальных услуг» (грант РГНФ, 2004, № 04- 02-83224а/У); «Организационно-экономические основы формирования рынка жилищно-коммунальных услуг» (грант РГНФ, 2006, № 06-02-00308а), «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности в городском округе Дегтярск на 2010 - 2015 гг.» (договор № 09-201-10 от 25.11.2010 г.); «Разработка методики подушевого финансирования учреждений социальной защиты населения» (договор №3162-НИЧ-2013 от 24.12.2013 г).
Апробация работы. Основные результаты и положения работы докладывались и получили одобрение на международных, всероссийских, региональных и межвузовских научных и научно-практических симпозиумах и конференциях, в том числе «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2003 г.), «Политические, социально-экономические и правовые проблемы труда в современной России» (Екатеринбург, 2005 г.), «Новые тенденции в экономике и управлении организацией» (Екатеринбург, 2004, 2005 гг), «Экономика и управление профессиональным образованием» (Екатеринбург, 2005, 2006 гг.), «Теория и практика инновационной стратегии региона» (Кемерово, 2009 г.), «Образование в регионах России: научная основа, развитие, инновации» (Екатеринбург, 2009 г.), «Актуальные вопросы модернизации экономики и профессионального образования России» (Екатеринбург, 2010, 2011 гг.), «Алдамжаровские чтения» (Костанай, 2010, 2011 г.), «Современные проблемы экономики, менеджмента и маркетинга» (Нижний Тагил, 2011 г.), «Регионы России: стратегии и механизмы модернизации, инновационного и технологического развития» (Москва, 2011 г.), «Эффективное управление городским и жилищно-коммунальным хозяйством: опыт регионов» (Екатеринбург, 2012 г.), «Организация системы управления развитием сферы ЖКХ в условиях реформирования и формирование тарифной политики» (Москва, Государственная Дума ФС РФ, 2013 г.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 51 печатная работа, в том числе 3 монографии, 1 учебник, 1 учебное пособие, 15 статей в журналах, рекомендуемых ВАК РФ. Общий объем публикаций составил 98,91 п.л., в том числе принадлежит лично автору - 46,14 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы из 318 наименований, и 29 приложений. Основная часть изложена на 354 страницах и содержит 48 таблиц, 14 рисунков и 14 формул.

Купить