1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
Купить

Актуальность темы исследования. Развитие экономической системы государства тесно связано с применением современных методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости. В свою очередь, существующие методики определения рыночной стоимости объектов недвижимости во многом обусловливают эффективность и динамику взаимодействия государства и субъектов экономической деятельности, а также развития инфраструктуры как отдельных регионов, так и страны в целом. Продолжающийся процесс приватизации государственного и муниципального имущества оказывает существенное влияние на формирование отношения собственников имущества, выраженного в их стремлении эффективно управлять имеющимися в их распоряжении ресурсами, своевременно и точно определять стоимость собственности, принимать решения о направленности планируемых инвестиций.
В частности, анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации их учетные стоимости сопоставимы с их бюджетами. Это свидетельствует о значительном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Решение данной проблемы является важным для экономики регионов РФ, поскольку способно повысить инвестиционную привлекательность территории за счет привлечения средств новых инвесторов. В случае вовлечения объектов незавершенного строительства (ОНС) в хозяйственный оборот на государственном уровне в условиях государственно-частного партнерства (ГЧП) можно ожидать положительную динамику развития рынка недвижимости уже в ближайшей перспективе. Оценка эффективности ГЧП в строительстве объекта недвижимости может осуществляться путем определения рыночной стоимости такого объекта, что является основой для принятия управленческих решений о возможных вариантах финансирования за счет государственных и частных средств и целесообразности строительства, либо достройки объекта.
В настоящее время в России особое значение придается разработке методики определения рыночной стоимости ОНС. Существующие подходы к оценке ОНС не учитывают баланс интересов всех участников современного рынка недвижимости, включая государство. Данный рынок, который уже длительное время находится в стагнации, является непривлекательным для эффективного собственника. В общепринятых методиках оценки не решен вопрос, каким образом следует учитывать специфический характер ОНС, что является важнейшим фактором при оценке таких объектов, а также затрудняет в дальнейшем рассмотрение вопросов возможных способов финансирования их строительства либо достройки.
В условиях быстро меняющейся рыночной ситуации проблема оценки рыночной стоимости ОНС остается не решенной и требует совершенствования подходов к оценке стоимости таких объектов с учетом их специфики. На основании вышеизложенного необходимо обоснование модифицированного подхода к определению рыночной стоимости ОНС в рамках реализации проектов, осуществляемых ГЧП.
Результаты и выводы, полученные при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства с помощью модифицированного подхода, служат основой для принятия эффективных решений об инвестировании государственно-частного капитала в строительство, адекватных и наиболее экономически обоснованных пропорций интегрированного капитала, что позволяет повысить эффективность государственных программ финансирования и ре-гулирования инвестиционного рынка в ОНС. Создание алгоритма оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов недвижимости позволит выявить те объекты, к строительству или достройке которых целесообразно привлекать государство в качестве соинвестора.
Степень разработанности проблемы. Большинство принципов и теоретических основ, используемых при оценке рыночной стоимости недвижимости, сформулированы в работах Вильяма Петти, Пьера Буагильбера, Адама Смита, Давида Рикардо, Карла Маркса, Альфреда Маршалла, Е. Бем-Баверка.
Основные положения опубликованы в работах таких современных авторов: B Т. Александрова, И. Артеменкова, А. Н. Асаула, И. Т. Балабанова, В. С. Болдырева, Б. А. Волкова, П. Г. Грабового, В. Голубева, Т. Гвортни, В. А. Горемыкина, C. В. Грибовского, В. В. Григорьева, А. Г. Грязновой, Е. А. Демченко, В. Е. Есипова, B. Н. Зарубина, М. А. Зельдина, А. А. Зубарева, Ю. Козыря, Д. Д. Кузнецова, C. Н. Максимова, А. В. Марченко, Б. Д. Новикова, Е. С. Озерова, Н. Ордуэя, Е .П. Панкратова, В. А. Прорвича, Н. Ю. Пузыни, В. М. Рутгайзера, Т. К. Руткаускас, A. В. Сапегина, М. М. Соловьева, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасевича, Н. П. Терешиной, М. А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Л. В. Шкуриной, Дж. К. Эккерта и др.
Проблемам определения сметной стоимости в строительстве и оценке эффективности инвестиционных проектов посвящены работы Г. Г. Азгальдова, B. Д. Ардзинова, А. И. Барабанова, Н. И. Барановской, В. Беренса, М. Бромвича, В. В. Бузырева, П. Л. Виленского, Б. А. Волкова, Д. С. Воронова, Ю. Н. Воропаева, В. Г. Галабурды, Н. В. Городновой, П. В. Горячкина, А. Н. Ефанова, А. Ф. Клюева, Т. П. Коваленок, А. А. Козловской, В. И. Корецкого, В. В. Коссова, В. Н. Лившица, А. Г. Шахназарова, Ю. П. Панибратова, И. В. Разорвина, В. Я. Шульги, Л. М. Хавранека.
Следует отметить, что в опубликованных работах остался нерешенным вопрос, каким образом следует учитывать специфику ОНС, для чего требуется разработка соответствующей классификации, а также выделения принципов, связанных с техникой расчетов рыночной стоимости таких объектов с учетом государственного и частного капитала в строительстве, в достройке или расконсервации и возобновлении строительства.
Оценке условий эффективного функционирования ГЧП посвящены работы зарубежных авторов: И. Ансофф, С. Бир, Т. Вистон, В. Г. Роберт, А. Масахико, Д. Мерсер, П. Райт, Д. Ронд, Р. Росвелл, Б. Селигмен, А. Томпсон, Б. Трегоу, Дж. Т. Уэллс, М. Фридман и др.
Проблемам эффективности управления ГЧП посвящены научные труды таких российских ученых, как А. И. Афоничкин, Ю. Н. Барышова, В. В. Бузырев, А. Е. Вертлогина, А. Э. Воронков, Н. В. Городнова, П. И. Забродин, М. В. Иванов, Г. В. Казаченко, С. П. Кукура, Т. Г. Ларина, А. К. Матыцын, С.А. Масютин, Д. Г. Михаленко, С. А. Орехов, В. М. Репникова, И. А. Розинский, В. А. Савельева, В. А. Селезнева, А. П. Суворова, Л. Н. Тепман, И. А. Храброва, П. Шило.
Несмотря на достаточно внушительный объем исследований, посвященных теоретическим, методическим и практическим аспектам определения рыночной стоимости объектов недвижимости, до сих пор недостаточно внимания уделено специфике ОНС и возможным способам их финансирования. Глубина и масштабность проблемы, ее актуальность и всевозрастающая практическая значимость определили выбор темы, объекта и предмета данного исследования, что и определило цель и задачи настоящей работы.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических основ и совершенствование методики определения рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП.
Для достижения указанной цели исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
• развит понятийно-категориальный аппарат оценки стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП;
• разработаны направления совершенствования существующих подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП;
• обоснован модифицированный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП, основанный на учете влияния факторов внешней среды на стоимость ОНС в зависимости от специфики данного сегмента рынка недвижимости;
• разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства.
Объект исследования - государственно-частные партнерства, реализующие проекты и программы в инвестиционно-строительной сфере (соответствует Паспорту ВАК по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами (строительство)).
Предмет исследования - совокупность теоретических, методических и практических аспектов оценки недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП.
Теоретической и методологической основами исследования явились труды российских и зарубежных ученых по вопросам оценки собственности, теории стоимости, инвестиционного анализа, теории вероятностей, проблем эффективности управления интегрированными структурами, оценки условий для эффективного функционирования корпоративных структур, другие научные концепции, обоснованные в современной экономической литературе, научные положения ряда зарубежных и российских специалистов по проблемам определения рыночной стоимости объектов недвижимости, а также теории и практики управления объектами недвижимости, методические и справочные материалы.
Для обоснования выдвинутых в исследовании положений применялись общенаучные методы познания, в частности, методы логического и сравнительно-аналитического анализа; использовались элементы системного и индикативного подхода, экономико-математическое моделирование.
В качестве нормативно-правовой базы в процессе исследования использовались законодательные и нормативно-правовые акты Государственной думы и Правительства РФ, правовые акты регионального уровня, материалы научно-практических конференций.
Научное значение работы заключается в обосновании нового научного подхода и развитии методики оценки рыночной стоимости недвижимости, включая ОНС, учитывающей особенности объектов, имеющуюся информационную базу, а также в развитии эффективности использования интегрированного государственно-частного капитала.
Научная новизна выполненного диссертационного исследования заключается в следующих положениях.
1. Развиты теоретические основы оценки объектов недвижимости, строительство которых ведется в условиях ГЧП путем расширения понятийно-категориального аппарата исследования, а именно: уточнено определение понятия объекта незавершенного строительства, позволяющее исключить двойное толкование отнесения ОНС к завершенному; разработана новая классификация ОНС в зависимости от типа объекта и принятия решения о дальнейшем его использовании; введено новое понятие кормаральности, позволяющее скоординировать понятие ОНС в теоретическом и прикладном аспектах.
2. Разработаны направления совершенствования существующих подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП, что позволит научно обосновать выбор методики определения адекватной спросу стоимости таких объектов в соответствии с изменениями рыночных условий.
3. Обоснована модифицированная методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП, отличающаяся от существующих подходов учетом показателя, отражающего влияние рыночных факторов на специфические характеристики ОНС в рамках каждого из известных подходов к оценке, что способствует необходимости корректировки и изменения существующих методик оценки для адекватного отражения специфики таких объектов.
4. Разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП в строительстве, позволяющий определить рыночную стоимость оптимальной доли участия государства в инвестировании средств в строительство или достройку объекта недвижимости, что повысит эффективность развития данного сегмента рынка недвижимости, улучшит архитектурный облик муниципального образования, и, как следствие, повысит инвестиционную привлекательность территории.
Научный результат.
В теоретическом аспекте:
• выявлены особенности процедуры оценки ОНС с учетом их специфики в условиях ГЧП, что способствует повышению инвестиционной привлекательности в данном сегменте рынка недвижимости;
• проведен теоретико-методологический анализ понятия ОНС;
• уточнено понятие ОНС;
• введено и обосновано новое понятие кормаральности, отражающее степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта;
• предложен новый показатель кормаральности, определяемый как соотношение результата оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученного в соответствии с существующими подходами и результата, полученного с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства;
• разработана классификация ОНС в зависимости от типа объекта и принятия решения о дальнейшем использования, позволяющая применить современные информационные базы оценки и учесть разнообразие потребностей современного рынка ОНС;
• исследованы особенности, тенденции развития и структуры данного сегмента объектов недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства в РФ, УрФО и Свердловской области;
• проанализированы формы участия государства в завершении строительных инвестиционных проектов;
• проанализирована последовательность строительства объекта недвижимости в условиях ГЧП в зависимости от этапа включения государства в строительный проект в качестве соинвестора.
В методическом аспекте:
• исследованы труды российских и зарубежных ученых по вопросам оценки собственности, теории стоимости, инвестиционного анализа, эффективности управления ГЧП, эффективного функционирования корпоративных структур, законодательные акты, постановления правительства, нормативные акты и методологические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств;
• развит понятийно-категориальный аппарат оценки ОНС;
• разработан и обоснован модифицированный подход к определению рыночной стоимости ОНС в рамках реализации проектов, объединяющих интересы государства и частного капитала в условиях партнерства;
• разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП в строительстве;
• выявлены критерии экономической эффективности ГЧП в строительстве (достройке) объекта недвижимости.
В практическом аспекте:
Применена на практике модифицированная методика оценки стоимости ОНС, финансируемых за счет интегрированного государственно-частного капитала, что позволило получить более обоснованные и достоверные показатели стоимости оцениваемых объектов, а также выявить ОНС, для дальнейшей совместной достройки которых целесообразно привлекать государство в качестве соинвестора на основании алгоритма оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов недвижимости на различных стадиях.
Кроме того, результаты диссертационного исследования внедрены в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом «Территориальное управление Росимущества по Свердловской области», ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина», ООО «Оценочная компания «Априори», ООО «Уральская оценочно-консалтинговая компания». В рамках хозяйственного договора разработан методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства с учетом влияния факторов внешней среды; заказчиком разработки выступило ООО «Оценочная компания «Априори».
Теоретическая и практическая значимость работы: выводы и результаты настоящего исследования могут быть использованы для решения теоретико-методических и практических проблем, касающихся оценки стоимости ОНС на уровне региона. Основные теоретические положения работы могут быть применимы в организации учебного процесса в высших учебных заведениях при разработке курсов и спецкурсов по экономике недвижимости, оценке недвижимости, оценке бизнеса и правовому регулированию хозяйственной деятельности и др.
Апробация работы: основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на 16 научно-практических конференциях, в т. ч. на 3 международных.
Материалы диссертации использовались автором при подготовке 3 коллективных монографий.
Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты отражены в 18 печатных работах, в т.ч. 3 коллективных монографиях, 16 статьях, в том числе 5 в ведущих изданиях, рецензируемых Высшей аттестационной комиссией РФ, статьи и доклады, опубликованные в других изданиях. Общий объем научных публикаций по теме диссертации составляет 13,41 п.л., в том числе лично соискателем 12,42 п.л.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и библиографического списка из 146 наименований и 9 приложений. Работа изложена на 173 страницах машинописного текста.
Логика и содержание работы определены целью и задачами диссертационного исследования и представлены на рис. 1.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, дается характеристика степени ее разработанности в научной литературе, определяются объект и предмет исследования, цель и задачи работы, а также ее методические основы, обосновывается научная новизна и практическая значимость исследования.
Первая глава «Теоретико-методические основы применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства с участием государства» посвящена исследованию понятия ОНС на основе анализа норм российского законодательства, анализу взаимодействия ГЧП в строительной отрасли, а также существующим подходам и методам оценки рыночной стоимости ОНС. В данной главе проведен анализ подходов к определению понятия ОНС, а также анализ форм
участия государства в завершении строительных инвестиционных проектов; приведена авторская классификация ОНС в зависимости от типа объекта и принятии решения о дальнейшем их использовании, что позволяет выявить ряд особенностей таких объектов, в т. ч. связанных с механизмом привлечения государственных средств, необходимых для принятия решений по их достройке или ликвидации.
Разработка и описание модифицированного подхода приведены в главе 2 «Проблемы совершенствования методики оценки объектов недвижимости на различных стадиях строительства, осуществляемого с участием государства». В данной главе в целях характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке ОНС рыночным реалиям вводится понятие «кормаральность», на основе которого приведен алгоритм расчета уровня кормаральности при принятии управленческих решений, что в дальнейшем позволяет разработать модифицированную методику оценки ОНС в условиях ГЧП.
В третьей главе «Концепция эффективности управления стоимостью объектами недвижимости на различных стадиях строительства в условиях государственно-частного партнерства» разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП через определение рыночной стоимости ОНС с применением модифицированной методики; обоснован показатель экономической эффективности государственных инвестиций при реализации инвестиционных строительных проектов в условиях ГЧП; приведены расчеты на основе реальных данных.
В заключении диссертации изложены основные выводы и результаты выполненного исследования в соответствии с поставленной целью и сформулированными задачами.

Купить