ВВЕДЕНИЕ 5
1 РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ КАК
ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ ПРОЕКТ 8
1.1 Сущность редевелопмента. Создание объектов социальной
инфраструктуры 8
1.2 Анализ значимости и актуальных проблем редевелопмента 27
1.3 Обзор отечественного и зарубежного опыта редевелопмента объектов
социальной инфраструктуры 33
2 МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЕКТА СОЗДАНИЯ
ОБЪЕКТА СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ 45
2.1 Краткая характеристика места размещения (создания) объекта
социальной инфраструктуры 45
2.2 Обзор инфраструктуры микрорайона и его имиджа 47
2.3 Анализ конкурентной среды и SWOT-анализ 52
3 ТЕХНИКО - ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ СОЗДАНИЯ
ОБЪЕКТА СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ 59
3.1 Технические аспекты создания объекта социальной инфраструктуры .. 59
3.2 Экономическое обоснование создания объекта социальной
инфраструктуры 71
3.3 Расчет интегральных показателей эффективности проекта редевелопмента 76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 84
Эффективная работа строительных организаций определяются рациональным выбором стратегических направлений деятельности, которые позволяют реализовать потенциал совершенствования предприятий наилучшим образом. В случае успешной выбранной стратегии организация обеспечивает экономический рост и развитие, а также повышает свою конкурентоспособность. Соответственно, формирование стратегии предприятия основывается на актуальных потребностях рынка и имеют долгосрочный характер.
Актуальность темы магистерской диссертации обусловлена современными тенденциями развития городов, в которых районы с устаревшими зданиями и промышленные территории с экономически нерентабельными производствами являются препятствиями для их преображения. В связи с этим возрастает потребность в совершенствовании инфраструктуры города, в частности с помощью редевелопмента. Не стоит забывать, что инфраструктуру города составляют и объекты социального назначения, включающие образовательные учреждения и общежития для студентов. Однако несмотря на наличие внушительных номерных фондов общежитий студенты испытывают нехватку мест для размещения, что предопределяет актуальность проводимого исследования. В результате родители при поступлении детей в образовательные учреждения заранее ищут альтернативы студенческому общежитию. Понимая, что потребности студента ограниченны, основными критериями выбора места проживания являются дорога до учебы и стоимость проживания. В данном случае коммерческие общежития считаются отличной альтернативой, и создание такого социального объекта путем редевелопмента позволило бы студентам проживать вблизи места учебы в комфортных условиях по доступной цене.
Целью диссертационного исследования является оценка возможности создания проекта редевелопмента социального назначения на территории города Екатеринбурга.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• изучить сущность редевелопмента, социальной инфраструктуры
• рассмотреть его виды, этапы, участников и другие составляющие;
• проанализировать преимущества редевелопмента и сложности его реализации;
• рассмотреть мировой и отечественный опыт редевелоперских проектов;
• провести маркетинговое исследование проекта редевелопмента;
• оценить жизнеспособность проекта путем определения конкурентной среды и проведения З^ЮТ-анализа;
• произвести технико-экономический расчет эффективности инвестиций в проект редевелопмента недвижимости.
Объектом исследования является объект недвижимости на территории производственного объединения «Уралобувь». Предметом исследования - совокупность факторов, способствующих реализации проекта преобразования данного здания в коммерческое общежитие для студентов.
Научная новизна:
1. Разработана концепция создания социального проекта, включающая качественную среду проживания для студентов, отличающейся условиями повышенной комфортности и инфраструктурным наполнением, что позволяет привлечь большее количество постояльцев и частично решить проблему нехватки мест в государственных общежитиях.
2. Разработан инвестиционно-строительный проект, который включает в себя этапы его реализации, отличающийся своим социальным назначением и позволяющий решить социально-экономические проблемы студентов города Екатеринбурга.
3. Проведена эффективная оценка создания проекта редевелопмента социального назначения, включающая маркетинговый и экономический анализ, отличающаяся разносторонним охватом областей для анализа, что позволяет определить экономическую эффективность его создания.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в рекомендации реализации аналогичного проекта на территории других микрорайонов и в других городах России. Создание таких социальных объектов путем редевелопмента позволит в более короткий срок по сравнению со строительством обеспечить студентов местами для проживания недалеко от их образовательного учреждения.
Экономическая эффективность мер определяется тем эффектом, который окажет редевелопмент на создание объекта социальной инфраструктуры. Коммерческое общежитие с комфортабельными условиями проживания потянет за собой развитие района, станет точкой притяжения студентов и решением проблемы нехватки мест при размещении иногородних студентов.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют методы сбора информации, сравнительного анализа, группировки и сопоставления, инвестиционного анализа, принятия управленческих решений, экспертных и качественных оценок.
Нормативной основой исследования является законодательство Российской Федерации в сфере строительства. Теоретическими источниками стали публикации, посвященные вопросам редевелопмента и экономике управления недвижимостью, Асаула А.Н., Джавадова Т.М., Платонова А.М., Ларионовой В.А., Караваевой Н.М., Федорова А.В. и др. Эмпирическую базу работы составили аналитические и статистические данные о развитии рынков жилой недвижимости Екатеринбурга, России и других стран.
В целом работа состоит из трех глав, введения, заключения и списка использованной литературы. Основная часть работы изложена на 91 странице, содержит 17 таблиц, 6 рисунков.
Рассмотрев большое количество аспектов, связанных с редевелопментом, стоит отметить, что данный вид стратегического направления деятельности строительных организаций является важным и актуальным в современном мире, поскольку развитие городов без реконструкции устаревших зданий и преображения территорий не является возможным.
Стоит отметить, что при написании работы поставленные цель и задачи были достигнуты. Теоретические основы редевелопмента позволили более качественно оценить их применение в различных проектах, в том числе и в запланированном проекте преобразования здания недостроенного офисного помещения в общежитие для студентов на коммерческой основе посредством редевелопмента.
По итогам проведенного маркетингового исследования было выявлено, что месторасположение объекта является удачным для реализации исследуемого проекта. Положительный имидж микрорайона Втузгородка характеризуется развитой социальной инфраструктурой и транспортной доступностью. На территории расположено большое число образовательных учреждений, концентрирующих множество студентов, для которых аспект размещения считается наиболее актуальным.
Конкурентная среда преимущественно состоит из государственных общежитий, большинство из которых требуют капитального ремонта. Однако количество мест в данных общежитиях не рассчитано на общее количество обучающихся, что предопределяет необходимость поиска студентами жилья. Соответственно, планируемое создание коммерческого общежития является хорошим предложением для размещения студентов недалеко от места их учебы. К тому же, проводя SWOT-анализ, было выявлено множество сильных сторон и возможностей для успешного функционирования, а также перспективы и стратегии развития объекта.
В свою очередь, показатели эффективности проекта свидетельствуют о его рентабельности и прибыльности для инвесторов, а срок окупаемости составляет около 10 лет. Реконструкция объекта под коммерческое общежитие по результатам расчетов для студентов является эффективным вложением денег. Это связано с тем, что, во-первых, данный объект находится в микрорайоне с большой концентрацией образовательных учреждений и, соответственно, студентов. Во-вторых, вследствие целевого назначения объекта на студентов, условия проживания в данном общежитии предусматривают комфортное проведение времени за подготовкой к занятиям, общение со сверстниками из своей социальной группы, возможность приготовления пищи самостоятельно или посещение кафе и т.д. Это способствует росту клиентов для проживания во время обучения недалеко от своего образовательного учреждения по доступным ценам и с учетом пожеланий каждого студента относительно количества человек в комнате.
Таким образом, была выявлена возможность реализации и жизнеспособность проекта редевелопмента офисного помещения в здание общежития для студентов на коммерческой основе. Реализация данного проекта позволила бы студентам обрести комфортное жилье вблизи к образовательному учреждению, а инвесторам получить доход от аренды комнат или койко-мест.
Подводя итог, научные результаты диссертации заключаются в следующем:
1. Разработана концепция проекта коммерческого общежития.
2. Разработан инвестиционно-строительный проект коммерческого общежития для студентов вузов.
3. Проведена оценка по созданию коммерческого общежития.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
