ВВЕДЕНИЕ 5
1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ 11
1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА И РАЙОНА ЕГО РАСПОЛОЖЕНИЯ 11
1.2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ 18
1.3 ОПИСАНИЕ ХАРАКТЕРИСТИК ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НА
КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ 21
2 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ 24
2.1 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ
ГОСУДАРСТВЕННОГО - ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА СОЦИАЛЬНО - ЗНАЧИМЫХ ОБЪЕКТОВ 24
2.2 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ 32
2.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ 47
2.4 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И/ИЛИ ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТА РЫНКА, КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ 48
2.5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ 50
3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБОСНОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА 54
3.1 РАСЧЕТ СУММЫ ЗАТРАТ НА СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ
КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 54
3.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ 63
3.3 ЭКСПРЕСС-АНАЛИЗ ПРОЕКТА 65
3.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА 67
3.5 РАСЧЕТ ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 77
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 88
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 90
Актуальность исследования. На современном этапе строительная сфера в России развивается более чем активно. И стоит отметить, что интенсивной застройке подлежат не только жилые дома, коммерческая недвижимость и другие объекты, возведение которых в будущем сможет приносить прибыль.
Екатеринбург сегодня - это динамично развивающийся центр деловой активности среднего Урала. Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга отмечает высокими объемами ввода новых площадей. Тенденция эта затронула сегменты, как офисной, так и торговой недвижимости, и стала результатом оживления деятельности застройщиков. С другой стороны, лейтмотивом нынешнего состояния рынка можно назвать макроэкономические факторы, которые по-прежнему нельзя назвать благоприятными. Снижение темпов роста экономики, влияние на них политических процессов и негативные ожидания относительно ближайших перспектив развития рынка выступают серьезным ограничением для роста спроса на аренду коммерческой недвижимости.
Также на сегодняшний день активно возводятся здания социальнозначимых объектов.
К социально-значимым объектам, как правило, относятся образовательные и медицинские учреждения, развлекательные и спортивные комплексы, а также другие объекты, функционирование которых направлено на обслуживание населения.
В отличие от жилой, коммерческой и других видов недвижимости, социально-значимые объекты характеризуются особыми требованиями к их месторасположению, инженерным инфраструктурам, финансированию и т.д. Подобные требования обусловлены функциональностью таких объектов и их предназначением.
По мере, так называемого разрастания города, увеличивается и потребность в возведении новых социально-значимых для населения объектов. Ежегодно власти столицы России составляют предварительные проекты, подробно описывающие, какие объекты будут построены и, когда их можно будет вводить в эксплуатацию.
Частично строительство финансируется государственным бюджетом, предусмотренным для развития определенных инфраструктур. Строительство объектов, не вошедших в перечень финансируемых государством, как правило, оплачивается инвесторами.
С каждым годом количество инвесторов, желающих финансово вложиться в развитие инфраструктуры объектов социального значения, стремительно растет. И, по мнению правительства, это не может не радовать.
Социально значимые объекты являются показателем стабильности общества. Именно они являются демонстрацией заботы со стороны государства о своих гражданах. Государство должно выступать гарантом доступности всех социально значимых объектов: детских садов, школ, техникумов, поликлиник, театров, музеев, спортивных школ для обычного человека. Всеобщность и доступность — это основные столпы жизни любого развитого государства. Сложно представить себе развитую страну, в которой нет достаточного количества учреждений культуры, здравоохранения. В европейских государствах особое внимание уделяют именно социальным объектам, создают комфортные условия для жизни и работы населения. Подобный подход оправдывает себя. Население, которое имеет возможность саморазвиваться, следить за своим здоровьем, имеет высокую трудоспособность, приносит государству существенную пользу.
Данная работа посвящена экономическому обоснованию эффективности капитальных вложений в строительство здания для размещения станции скорой помощи с пристроенным боксом в г. Екатеринбурге по улице Рябинина. Объект исследования представляет собой нежилое здание, общей площадью 1507,6 кв.м., состоящий из муниципальной станции скорой медицинской помощи с коммерческими площадями, предназначенными для эксплуатации с целью получения дохода.
Помимо основного здания станции скорой помощи, которое проектировалось и строилось в соответствии со своим функциональным назначением, и является социально-значимым объектом активно развивающегося района Академический в г. Екатеринбурге, в состав объекта исследования также входят элементы инфраструктуры (сети освещения, электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения).
В рамках работы проводится исследование рынка коммерческой недвижимости, анализируется сегмент рынка, к которому относится объект исследования, определяется стоимость и срок строительства здания и элементов инфраструктуры, устанавливается уровень арендных ставок на аналогичные помещения. Затем производится расчет эффективности вложения инвестиций в строительство здания и прогнозируется прибыль от его эксплуатации.
В условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга перед инвестором особенно остро встает вопрос экономической эффективности капитальных вложений в новое строительство. Все вышеперечисленное обосновывает актуальность темы данной работы.
Научный результат. Разработаны теоретические основы оценки эффективности инфраструктурных инвестиционных проектов. Предложены методические подходы к оценке эффективности инфраструктурных инвестиционных проектов.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретических основ оценки эффективности инфраструктурных инвестиционных проектов, включающих в себя статистические данные, основанные на коллективном экспертном мнении оценочного и банковского сообществ, для определения ставки дисконтирования, процента недозагрузки и операционных расходов, что позволяет повысить точность и объективность оценки. Представленный объект недвижимости отличается особой ценностью - это социально значимый объект, объект здравоохранения.
Предложен методический подход к оценке эффективности инфраструктурных инвестиционных проектов, включающий в себя их оценку по различным стадиям реализации, отличающийся учетом взаимовлияния оценок по данным стадиям, что позволяет осуществить комплексную оценку девелоперского проекта...
В представленной работе была обоснована экономическая эффективность капитальных вложений в строительство здания для размещения станции скорой помощи с пристроенным боксом в г. Екатеринбурге по улице Рябинина. Объект исследования представляет собой нежилое здание, общей площадью 1507,6 кв.м., состоящий из муниципальной станции скорой медицинской помощи с коммерческими площадями, предназначенными для эксплуатации с целью получения дохода.
Помимо основного здания станции скорой помощи, которое проектировалось и строилось в соответствии со своим функциональным назначением, и является социально значимым объектом активно развивающегося района Академический в г. Екатеринбурге, в состав объекта исследования также входят элементы инфраструктуры (сети освещения, электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения).
В рамках работы проведено исследование рынка коммерческой недвижимости, проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект исследования, определены стоимость и срок строительства здания и элементов инфраструктуры, установлен уровень арендных ставок на аналогичные помещения, сделан экспресс-анализ девелоперского проекта и рассчитаны интегральные показатели экономической эффективности проекта.
В работе рассчитаны варианты строительства станции скорой помощи с привлечением заемных средств и использованием 100% собственных средств. Выгодным оказалось частичное привлечение заемных средств и использование своих средств.
По итогам был сделан вывод, что при правильном выборе модели финансирования проект строительства здания для размещения станции скорой помощи с пристроенным боксом в г. Екатеринбурге по улице Рябинина экономически эффективен. Кроме того, не стоит забывать о социальной значимости таких объектов.
Социально-значимые объекты имеют повышенную роль в жизни любого государства, так как именно от их деятельности зависит здоровье, образование и будущее большого числа граждан.
Таким образом, цель исследования - разработка алгоритма теоретических основ и методических подходов к оценке эффективности инфраструктурных инвестиционных проектов на разных стадиях жизненного цикла достигнута.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
